Agevolazioni prima casa: le ridotte dimensioni dell’immobile lo rendono inidoneo al beneficio

In tema di agevolazione “prima casa” ai fini dell’imposta di registro, non è di ostacolo all’applicazione del beneficio la circostanza che l’acquirente dell’immobile sia già proprietario di un altro immobile, acquistato senza agevolazioni nel medesimo Comune, se il primo immobile non ha le dimensioni idonee per essere destinato ad abitazione per sé e per i propri familiari.

Queste le interessanti indicazioni fornite dalla Corte di Cassazione con l’Ordinanza n. 20981 del 22 luglio 2021.

Corte di Cassazione - Sentenza numero 20981 del 22 luglio 2021

Scarica il testo della Sentenza della Corte di Cassazione numero 20981 del 22 luglio 2021

La decisione – La controversia è sorta a seguito della notifica dell’avviso di liquidazione con cui l’Agenzia delle entrate aveva revocato il beneficio “prima casa” connesso all’acquisto di un immobile.

Il contribuente ha proposto ricorso avverso l’atto impositivo dichiarando di non vantare altri diritti reali su immobili ubicati nel Comune dell’immobile agevolato, sebbene da un successivo controllo fosse emerso che il contribuente era proprietario, già prima dell’acquisto, di un’altra abitazione nel medesimo Comune.

Il ricorso proposto dal contribuente è stato accolto dalla adita CTP, i cui giudici hanno riconosciuto il diritto all’agevolazione in quanto l’immobile, precedentemente acquistato, non era idoneo a essere adibito ad abitazione del contribuente e della sua famiglia.

Si trattava infatti di un immobile di appena 47,81 mq, obiettivamente non idoneo ad essere adibito alle esigenze abitative della famiglia del contribuente, costituita da un nucleo di cinque persone.

La CTR ha respinto l’appello proposto dall’Ufficio finanziario e avverso tale pronuncia l’Agenzia delle entrate ha proposto ricorso per cassazione.

Con un’unica censura l’ente pubblico ha dedotto violazione e falsa applicazione della lettera b) del numero 1) della nota II-bis dell’art. 1 della Parte Prima della Tariffa allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, per avere la C.T.R. ritenuto che, ai fini dell’agevolazione “prima casa”, il requisito dell’impossidenza di altri immobili sia integrato anche quando l’abitazione già in proprietà è inidonea alle soggettive esigenze abitative della famiglia del contribuente.

A parere dell’Ufficio, infatti, il requisito predetto è fondato su un elemento oggettivo, costituito dalla mancanza di altri immobili ad uso abitativo nella titolarità del contribuente.

Nel ritenere il ricorso infondato, i giudici di Piazza Cavour hanno ricordato che, dopo l’intervento dell’art. 3, co. 131 della Legge 28 dicembre 1995, n. 549 che ha innovato la norma surrichiamata, nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare “di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare”.

Sul punto la Corte di cassazione è concorde nel ritenere che la mera titolarità di un cespite immobiliare non è ostativa al riconoscimento dell’agevolazione, la quale spetta, invece, al contribuente impossidente di un immobile che possa essere adibito ad abitazione.

Infatti, in tema di agevolazioni fiscali per la prima casa, il Collegio di legittimità ha ribadito che “ai sensi dell’art. 1, nota II bis, della tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, nel testo (applicabile “ratione temporis”) modificato dall’art. 3, comma 131, della I. n. 549 del 1995, il concetto di «idoneità» della casa pre-posseduta – ostativo alla fruizione del beneficio (ed espressamente previsto nella previgente normativa) - deve ritenersi intrinseco alla nozione stessa di casa di abitazione, da intendersi quale alloggio concretamente idoneo, sia sotto il profilo oggettivo-materiale che giuridico, a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato”.

Ed ancora, “l’idoneità dell’abitazione pre-posseduta va valutata sia sotto il profilo oggettivo (effettiva inabitabilità), che sotto quello soggettivo (fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative), nel senso che il beneficio trova applicazione anche nell’ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato”.

La motivazione di una tale posizione soggiace nella ratio della disposizione in commento, tesa ad agevolare l’acquisto di un’abitazione nel luogo di residenza o di lavoro di chi, nel medesimo luogo, non possiede già un’altra casa di abitazione, che sia al contempo oggettivamente idonea a soddisfare tali esigenze.