Non tassata la cessione di terreni già edificati che presentano un’ulteriore capacità edificatoria

Con l’Ordinanza n. 32255 del 13 dicembre 2024, la Corte di Cassazione ha chiarito che, ai sensi dell’art. 67 comma 1, lett. b), del DPR n. 917 del 1986, secondo una ricostruzione uniforme sia ai fini delle imposte dirette che indirette, deve essere escluso che la compravendita di un fabbricato, in relazione al quale sia stata stipulata tra il Comune ed il proprietario una convenzione per la sua sopraelevazione, possa in conseguenza riqualificarsi come vendita di un’area edificabile, anziché di un fabbricato.

Cessione di terreni: i chiarimenti della Cassazione nel caso di ulteriore capacità edificatoria

Con apposito avviso di accertamento l’Agenzia delle entrate aveva contestato la mancata dichiarazione della plusvalenza realizzata mediante la cessione di un appartamento, richiedendo il versamento del tributo eluso.

Si tratta di un immobile acquistato oltre 5 prima della cessione, avvenuta il 22 febbraio 2007. Poco prima della cessione, il 26 gennaio 2007, la contribuente aveva stipulato con il Comune una convenzione con piano di recupero, avente ad oggetto l’immobile successivamente ceduto, con cui era prevista la possibilità di sviluppare le cubature esistenti.

L’Ufficio finanziario aveva invece ricondotto l’intera compravendita non alla cessione dell’appartamento, ma alla cessione di un’area suscettibile di utilizzazione edificatoria.

Il contribuente impugnava l’atto innanzi alla CTP deducendo la non imponibilità della pretesa plusvalenza, perché realizzata mediante la vendita di parte di un edificio, in relazione al quale era stata autorizzata una sopraelevazione.

A seguito del ricorso proposto dal contribuente la CTR, in riforma della sentenza di primo grado favorevole al soggetto accertato, ha ritenuto legittimo l’atto impositivo, affermando che nella specie, in virtù della citata convenzione con il Comune, si trattò di una cessione di area edificabile, atteso che la volumetria maggiore necessariamente proveniva da un’area edificabile.

La decisione della CTR è stata impugnata dal contribuente per violazione e falsa applicazione dell’art. 67 comma 1 lett. b) del DPR 22.12.1986, n. 917. Il ricorrente sostiene l’infondatezza della pretesa impositiva, in quanto la cessione ha avuto ad oggetto un fabbricato, avente possibilità di sopraelevazione.

La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il motivo di doglianza e, decidendo nel merito, ha annullato l’avviso di accertamento.

Il Collegio di legittimità ha affermato che, in materia di imposta sui redditi, come risulta dal tenore degli attuali artt. 67 e 17 del TUIR, sono soggette a tassazione separata, quali "redditi diversi", le "plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione", e non anche di terreni sui quali insiste un fabbricato e, quindi, già edificati.

Ciò vale anche qualora l’alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e ricostruzione dell’immobile e, successivamente alla compravendita, l’acquirente abbia richiesto la voltura nominativa dell’istanza, in quanto la "ratio" ispiratrice della norma tende ad assoggettare ad imposizione la plusvalenza che trovi origine non da un’attività produttiva del proprietario o possessore ma dall’avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica.

È stato chiarito che, in materia di imposte ipotecarie e catastali, secondo una ricostruzione uniforme sia ai fini delle imposte dirette che indirette, va escluso che la compravendita di un fabbricato da demolire possa riqualificarsi come vendita di area edificabile quando tale operazione sia economicamente indipendente, anche se l’intenzione delle parti sia di procedere alla totale o parziale demolizione dell’immobile e, quindi, alla sua ricostruzione o alla costruzione di un nuovo fabbricato.

Inoltre, con riferimento alla vendita di un terreno edificato, che presenti però un’ulteriore potenzialità edificatoria, non si è mancato di statuire che, in tema di IRPEF, ai fini della tassazione separata, quali ‘redditi diversi’, delle plusvalenze realizzate a seguito di cessioni, a titolo oneroso, di terreni dichiarati edificabili in sede di pianificazione urbanistica, l’alternativa tra "edificato" e "non edificato" non ammette un "tertium genus", con la conseguenza che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste, essendo inibito all’Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici e per quella dei terreni.

Alla luce di tali principi la Corte di cassazione ha ulteriormente affermato che, in materia di imposte ipotecarie e catastali, ai sensi dell’art. 67 comma 1, lett. b), del DPR n. 917 del 1986, secondo una ricostruzione uniforme sia ai fini delle imposte dirette che indirette, deve escluso che la compravendita di un fabbricato in relazione al quale sia stata stipulata tra il Comune ed il proprietario una convenzione per la sua sopraelevazione possa in conseguenza riqualificarsi come vendita di un’area edificabile, anziché di un fabbricato.