Come funziona la tassazione in caso di acquisto di nuda proprietà dell’immobile?

Preliminarmente all’esame della disciplina fiscale che interessa, ai fini dell’imposta di registro, gli atti aventi ad oggetto il trasferimento della cd. nuda proprietà di un immobile, occorre effettuare un breve excursus civilistico idoneo a definire compiutamente la nozione di nuda proprietà, che intuitivamente richiama una limitazione al completo esercizio del potere di disporre e godere di un bene in modo pieno ed esclusivo come invece accade con riferimento al più ampio diritto di proprietà.

Difatti, quando su un bene (nel caso in esame l’approfondimento riguarda i beni immobili) gravano diritti reali di godimento che vengono riconosciuti in capo ad altri soggetti, il nudo proprietario non riveste una posizione analoga a quella del pieno proprietario del bene, ciò traducendosi anche in un minor valore della nuda proprietà dell’immobile che si ricava sottraendo al valore della piena proprietà quello del diritto di usufrutto calcolato in base a determinati criteri.

Il diritto di usufrutto è un diritto reale disciplinato dagli articoli 978 e seguenti del codice civile, e consiste nel diritto in capo ad un soggetto (usufruttuario) di godere di un bene di proprietà di un altro soggetto (nudo proprietario) e di raccoglierne i frutti, con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica (“ius utendi fruendi salva rerum substantia”).

Ai sensi dell’articolo 979 del codice civile, l’usufrutto, costituendo una compressione del diritto di proprietà, non può eccedere la durata della vita dell’usufruttuario.

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Acquisto di nuda proprietà dell’immobile: la tassazione ai fini dell’imposta di registro

In calce al Testo Unico dell’imposta di registro approvato con DPR n. 131 del 1986 (cd. TUR) è prevista una tabella avente ad oggetto i coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto a vita e delle rendite o pensioni vitalizie calcolati al saggio di interesse del 5 per cento.

Sulla base di tale tabella è possibile ricavare il valore della nuda proprietà che è data dalla differenza tra il valore della piena proprietà del bene ed il valore dell’usufrutto e differisce in funzione dell’età del titolare del diritto di usufrutto. In altri termini, più è elevata l’età dell’usufruttuario e maggiore è il valore della nuda proprietà del bene.

Pertanto, se ad es. il valore della piena proprietà è di 100.000 euro e il valore dell’usufrutto è di 40.000, il valore della nuda proprietà è pari a 60.000 euro.

Tale esempio vale a spiegare quanto precisato ai sensi dell’articolo 48 del TUR sul calcolo della base imponibile, a mente del quale “per il trasferimento della proprietà gravato da diritto di usufrutto, uso o abitazione la base imponibile è costituita dalla differenza tra il valore della piena proprietà e quello dell’usufrutto, uso e abitazione. Il valore dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione è determinato a norma dell’art. 46, assumendo come annualità l’ammontare ottenuto moltiplicando il valore della piena proprietà per il saggio legale di interesse”.

Venendo in particolare alla tassazione prevista ai fini dell’imposta di registro dall’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al TUR, tale norma, nel riferirsi, oltre che agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili, anche agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, si riferisce evidentemente anche agli atti aventi ad oggetto il diritto di nuda proprietà.

Si tratta di:

1. atti con cui il proprietario cede la nuda proprietà riservandosi il diritto di usufrutto (ovvero di abitazione, enfiteusi, superficie ed uso)
2. atti tramite i quali il nudo proprietario cede a terzi il suo diritto di nuda proprietà.

Ai fini fiscali, fatta eccezione per il differente calcolo della base imponibile, non vi sono differenze, in relazione alle aliquote dell’imposta di registro applicabili, dato che si applicheranno le medesime aliquote previste per gli atti traslativi della piena proprietà.

Tassazione in caso di acquisto di nuda proprietà dell’immobile e agevolazioni prima casa

Inoltre, il trasferimento della nuda proprietà rientra tra gli atti che godono delle agevolazioni prima casa.

Come infatti espressamente sancito dalla nota II bis all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al TUR, possono godere delle agevolazioni prima casa, nel rispetto delle apposite condizioni previste dalla nota II bis, con applicazione dell’imposta di registro nella misura agevolata del 2 per cento, anche gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà.

L’espressa codificazione normativa prevista per tali atti risolve “per tabulas” il tema dibattuto dalla giurisprudenza precedente, non univoca sulla riconducibilità di tali atti tra quelli agevolabili, stante la preesistente e generica espressione “trasferimento” adoperata nelle precedenti versioni.

L’attuale elencazione e codificazione degli atti che possono godere delle agevolazioni prima casa definisce compiutamente i contorni del regime di favore superando quella incertezza generata da una previsione normativa generica.

A conferma della rilevanza ai fini agevolativi degli atti in questione, la lettera c), della nota II bis, in relazione alla novità nel godimento dell’agevolazione, prevede che l’acquirente non possa essere titolare neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale, tra l’altro, dei diritti di nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.

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