Metà donazione e metà acquisto, per il bonus prima casa si applicano le regole standard

Bonus prima casa: anche per l’abitazione ottenuta per un 50 per cento tramite donazione e per un 50 per cento tramite acquisto, si applicano le regole standard. È sempre possibile beneficiare delle agevolazioni per l’acquisto di un nuovo immobile a patto che, entro un anno, si proceda con la vendita o la donazione della parte acquistata a titolo oneroso.

Su questa particolare situazione fa luce l’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello numero 228 del 2 aprile 2021.

I benefici connessi al bonus prima casa consistono nell’applicazione delle imposte in misura ridotta:

• imposta di registro proporzionale nella misura del 2 per cento invece del 9 per cento;
• imposta ipotecaria fissa pari a 50 euro;
• imposta catastale fissa pari a 50 euro.

Metà donazione e metà acquisto, per il bonus prima casa si applicano le regole standard

Come di consueto lo spunto per approfondire le regole di accesso alle agevolazioni, arriva dall’analisi di un caso pratico.

Protagonista è un contribuente che a settembre 2003 ha acquistato un’abitazione:

• per il 50 per cento a titolo gratuito, per donazione del padre;
• per il restante 50 per cento per acquisto dallo zio.

E ha beneficiato del bonus prima casa, essendo residente nel Comune in cui si trovava l’immobile oggetto di acquisto.

Nel 2011 ha trasferito la residenza in un altro Comune e nel 2020 ha acquistato in questo territorio un altro immobile, beneficiando ancora delle agevolazioni e impegnandosi, come previsto dalla normativa, ad alienare entro un anno l’abitazione su cui ha ottenuto i benefici in prima battuta.

Alla luce della situazione descritta, il contribuente si rivolge all’Agenzia delle Entrate con due quesiti:

• è possibile alienare entro la scadenza di un anno la sola quota del 50 per cento dell’immobile di cui già era in possesso, acquistata a titolo oneroso, anziché l’intero immobile, conservando la proprietà del residuo 50 per cento acquistata per donazione?
• la quota del 50 per cento dell’immobile preposseduto, che è stata acquistata a titolo oneroso, può essere alienata con una donazione?

Con la risposta all’interpello numero 228 del 2 aprile 2021, l’Amministrazione finanziaria risponde su entrambi i punti:

“Si ritiene che, per non incorrere nell’ipotesi di decadenza dall’agevolazione in esame, l’istante sia tenuto ad alienare almeno il 50 per cento dell’immobile preposseduto, vale a dire la quota acquistata a titolo oneroso.

In merito al secondo quesito, inoltre, si ritiene, che la suddetta alienazione possa essere realizzata sia con atto a titolo gratuito sia con atto a titolo oneroso”.

Bonus prima casa sull’abitazione ottenuta in parte tramite donazione: le regole per il secondo acquisto

Sotto la lente di ingrandimento la Nota IIbis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al TUR, che regola il bonus prima casa.

In linea generale, è possibile versare l’imposta ipotecaria e quella catastale nella misura fissa di 50 euro, e applicare un’imposta di registro pari al 2 per cento per i trasferimenti e la costituzione di diritti reali di godimento che hanno per oggetto abitazioni, ad eccezione di abitazioni di tipo signorile (categoria catastale A/1), abitazioni in ville (A/8) e castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici (A/9).

Due i requisiti chiave per l’accesso:

• il fabbricato deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente ha o avrà la residenza o lavora;
• il contribuente non può essere titolare di un altro immobile nello stesso comune e non può essere titolare in tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Se già possiede un’abitazione per cui ha beneficiato del bonus prima casa, per poter usufruire nuovamente delle imposte in misura ridotta, deve venderla entro un anno dal nuovo acquisto.

Nel documento si legge:

“La titolarità di un diritto acquistato con l’agevolazione di cui all’articolo 69, commi 3 e 4, della legge n. 342 del 2000 non esclude la possibilità di fruire del regime di favore prima casa nell’ipotesi di successivo acquisto a titolo oneroso di altra abitazione”.

Alla stessa conclusione si arriva anche per le situazioni come quella analizzata: anche in caso di un precedente acquisto di immobile abitativo agevolato, avvenuto parzialmente per donazione, è possibile applicare ancora le imposte in misura ridotta a patto che venga alienata, in applicazione di quanto previsto dal comma 4-bis, della sopra citata Nota II-bis, la quota acquistata a titolo oneroso, entro un anno dall’acquisto.

In questo periodo di emergenza coronavirus, però, i contribuenti hanno a disposizione più tempo: l’Agenzia delle Entrate ricorda che il Milleproroghe ha previsto una nuova sospensione dei termini relativi al bonus prima casa fino al 31 dicembre 2021. Ne deriva che i termini in corso al 23 febbraio 2020 ricominceranno a decorrere il 1° gennaio 2022.

Tutti i dettagli nel testo integrale della risposta all’interpello numero 228 del 2 aprile 2021.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 228 del 2 aprile 2021

Agevolazioni prima casa, comma 4-bis, Nota II-bis.