Superbonus e rendite catastali: effetti solo su alcuni immobili

Il tema che ha fatto molto discutere in questi ultimi giorni - ovvero le conseguenze del superbonus sulle rendite catastali e le imposte sulla casa in generale - non parte da una novità assoluta, anzi.

Si tratta della disciplina recata dall’articolo 1, commi 86 e 87 della legge 30 dicembre 2023 (legge di bilancio per il 2024).

Occorre precisare preliminarmente che si tratta di una disciplina già in vigore dal 1° gennaio 2024 limitata ad alcune ipotesi e che pertanto non produce un impatto generalizzato su tutti gli immobili, né configura in alcun modo una vera e propria riforma del catasto.

Come precisato dall’Agenzia delle entrate con circolare n. 13/E del 13 giugno 2024, tali disposizioni introducono novità in materia di variazione dello stato dei beni, con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi di cui all’ articolo 119 del DL n. 34/2020, al fine di adeguare la rendita catastale delle unità immobiliari ai miglioramenti conseguiti per effetto degli interventi ammessi al Superbonus

Per l’individuazione degli immobili oggetto degli interventi di cui all’articolo 119 del decreto legge n. 34/2020, cfr. i chiarimenti resi con circolari 8 agosto 2020, n. 24/E, 22 dicembre 2020, n. 30/E, 23 giugno 2022, n. 23/E, 13 giugno 2023, n. 13/E, nonché con le risoluzioni 28 settembre 2020, n. 60/E, 12 marzo 2021, n. 18/E, e 15 febbraio 2022, n. 8/E

Il comma 86 prevede, in particolare, che l’Agenzia delle entrate, sulla base di apposite liste selettive, elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie d’interoperabilità e analisi delle banche dati, verifichi se sia stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di aggiornamento dei dati catastali, di cui all’ articolo 1, commi 1 e 2, del decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, in relazione alle unità immobiliari oggetto dei menzionati incentivi, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati.
Pertanto, queste verifiche sono fatte sulla base di liste selettive e possono portare all’invio ai contribuenti di lettere di compliance.

Le rendite possono aumentare con riferimento agli interventi ammessi al superbonus anche nell’ipotesi in cui, per effetto dei miglioramenti apportati all’immobile, vi sia un salto di categoria catastale (si pensi ad un immobile che passi dalla categoria A4 (Abitazione di tipo popolare) ad A2 (Abitazione di tipo civile).

In particolare, l’articolo 1, comma 2 del DM n. 701 del 1994, prevede che

“le dichiarazioni, di cui al comma 1, ad eccezione di quelle finalizzate a procedimenti amministrativi iniziati d’ufficio, sono sottoscritte da uno dei soggetti che ha la titolarità di diritti reali sui beni denunciati e dal tecnico redattore degli atti grafici di cui sia prevista l’allegazione e contengono dati e notizie tali da consentire l’iscrizione in catasto con attribuzione di rendita catastale, senza visita di sopralluogo.

Il dichiarante propone anche l’attribuzione della categoria, classe e relativa rendita catastale, per le unità a destinazione ordinaria, o l’attribuzione della categoria e della rendita, per le unità a destinazione speciale o particolare.

Nelle stesse dichiarazioni sono riportati, per ciascuna unità immobiliare, i dati di superficie, espressi in metri quadrati, in conformità alle istruzioni dettate con il provvedimento di cui al comma 1”

Il comma 1 dell’articolo 1 del DM n. 701 del 1994 prevede che

“Con provvedimento del direttore generale del dipartimento del territorio, da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale, viene fissata la data a partire dalla quale le dichiarazioni per l’accertamento delle unità immobiliari urbane di nuova costruzione, di cui all’art. 56 del regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 1° dicembre 1949, n. 1142 , e le dichiarazioni di variazione dello stato dei beni, di cui all’art. 20 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, come sostituito dall’art. 2 del decreto legislativo 8 aprile 1948, n. 514, unitamente ai relativi elaborati grafici, sono redatte conformemente ai modelli riportati nell’allegato A al presente regolamento e alle procedure vigenti o in uso presso gli uffici tecnici erariali alla data di presentazione degli atti”

In altri termini, il comma 86, integrando le disposizioni già esistenti in materia, prevede, con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi Superbonus di cui all’articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020, un potere di verifica dell’Agenzia delle entrate funzionale a indurre il contribuente all’adempimento degli obblighi di comunicazione laddove non eseguiti o non eseguiti correttamente e, quindi, ad aggiornare eventualmente la rendita catastale negli atti del catasto dei fabbricati.

Il successivo comma 87 dispone che, limitatamente ai casi oggetto di verifica di cui al comma 1 per i quali non risulti effettuata la presentazione di tale dichiarazione, l’Agenzia delle entrate può inviare al contribuente un’apposita comunicazione, ai sensi dell’articolo 1, commi da 634 a 636, della legge 23 dicembre 2014, n. 190, al fine di sollecitare il contribuente all’adempimento previsto L’articolo 1, comma 634 della legge n. 190 del 2014 dispone che

“al fine di introdurre nuove e più avanzate forme di comunicazione tra il contribuente e l’amministrazione fiscale, anche in termini preventivi rispetto alle scadenze fiscali, finalizzate a semplificare gli adempimenti, stimolare l’assolvimento degli obblighi tributari e favorire l’emersione spontanea delle basi imponibili, l’Agenzia delle entrate mette a disposizione del contribuente, ovvero del suo intermediario, anche mediante l’utilizzo delle reti telematiche e delle nuove tecnologie, gli elementi e le informazioni in suo possesso riferibili allo stesso contribuente, acquisiti direttamente o pervenuti da terzi, relativi anche ai ricavi o compensi, ai redditi, al volume d’affari e al valore della produzione, a lui imputabili, alle agevolazioni, deduzioni o detrazioni, nonché ai crediti d’imposta, anche qualora gli stessi non risultino spettanti. Il contribuente può segnalare all’Agenzia delle entrate eventuali elementi, fatti e circostanze dalla stessa non conosciuti”

L’articolo 1, comma 635, della legge n. 190/2014 dispone che per

“le medesime finalità di cui al comma 634 l’Agenzia delle entrate mette, altresì, a disposizione del contribuente ovvero del suo intermediario gli elementi e le informazioni utili a quest’ultimo per una valutazione in ordine ai ricavi, compensi, redditi, volume d’affari e valore della produzione nonché relativi alla stima dei predetti elementi, anche in relazione ai beni acquisiti o posseduti”

L’articolo 1, comma 636, della legge n. 190/2014 dispone che con

“provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate sono individuate le modalità con cui gli elementi e le informazioni di cui ai commi 634 e 635 sono messi a disposizione del contribuente e della Guardia di finanza. Il provvedimento di cui al primo periodo indica, in particolare, le fonti informative, la tipologia di informazioni da fornire al contribuente e le modalità di comunicazione tra quest’ultimo e l’amministrazione, assicurate anche a distanza mediante l’utilizzo delle nuove tecnologie, i livelli di assistenza e i rimedi per la rimozione delle eventuali omissioni e per la correzione degli eventuali errori commessi”

Il comma 87 introduce, quindi, anche per i casi di omessa denuncia delle dichiarazioni di variazione dello stato dei beni, un meccanismo di stimolo alla ‘compliance’, che consente ai soggetti destinatari della comunicazione di provvedere spontaneamente a regolarizzare la propria posizione.

Ferma restando la natura eventuale degli effetti degli interventi realizzati sugli immobili, sulla rendita catastale degli stessi, che si ricava dal tenore letterale del richiamato comma 86 dell’articolo 1 della legge n. 213 del 2023, può essere utile evidenziare i riflessi, ai fini impositivi, di un eventuale adeguamento delle rendite.

Imposta di registro

Un aumento della rendita catastale produce innanzitutto degli effetti ai fini dell’imposta di registro.

In particolare, l’articolo 1, comma 497 della legge n. 266 del 2005 prevede, con esclusivo riferimento alle cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, l’applicazione della disciplina del prezzo - valore.

Con la richiamata disposizione, che concretizza un sistema forfettario di determinazione della base imponibile, è stato stabilito che, in presenza di determinati requisiti di natura soggettiva ed oggettiva e di specifiche condizioni, la base imponibile per l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale per i trasferimenti di immobili abitativi, è costituita dal ‘valore catastale’, a prescindere dal corrispettivo concordato in atto.

Tale regime prevede all’atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio (si tratta quindi di un regime opzionale) che la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell’immobile determinato ai sensi dell’articolo 52, commi 4 e 5, del DPR n. 131/86 (cd. TUR), indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto.

Il valore catastale è, infatti, determinato moltiplicando la rendita catastale dell’immobile per determinati coefficienti (cd. moltiplicatori). Una rivalutazione della rendita produce quindi effetti ai fini dell’imposta di registro in misura proporzionale dovuta sul trasferimento immobiliare.

Ai fini delle imposte ipocatastali, invece, non vi sono effetti rilevanti, atteso che in seguito all’entrata in vigore dell’articolo 10, comma 3 del D lgs n. 23 del 2011 sui trasferimenti a titolo oneroso soggetti ad imposta di registro in misera proporzionale, le imposte sono dovute nella misura fissa di 50 euro ciascuna.

Imposta ipotecaria e catastale in caso di successioni e donazioni

Analogamente, in caso di trasferimenti immobiliari, aventi ad oggetto immobili diversi dalla prima casa di abitazione, derivanti da successione o donazione, ai sensi del combinato disposto degli articoli 34, comma 5, e 56, comma 4 del D lgs n. 346 del 1990, le imposte ipotecaria e catastale, dovute rispettivamente nella misura del 2% ed 1%, si applicano sulla base del valore catastale degli immobili.

IMU

Ferma restando la non applicazione dell’IMU per il possesso delle abitazioni principali diverse da quelle rientranti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, ai sensi dell’articolo 1, comma 740, della legge n. 160 del 2019, anche per l’applicazione del tributo comunale, i cui soggetti passivi sono i possessori di immobili, la base imponibile è costituita, ai sensi del successivo comma 745, dal valore catastale ottenuto moltiplicando la rendita catastale dell’immobile rivalutate del 5 per cento per determinati moltiplicatori catastali.

IRPEF

Per quanto riguarda i riflessi ai fini IRPEF si fa presente che, con riferimento alla abitazione principale, da intendere come quella in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente, spetta la deduzione dal reddito complessivo, fino all’ammontare della rendita catastale della casa e delle sue pertinenze. La deduzione spetta per una sola unità immobiliare, per cui se il contribuente possiede due immobili, uno adibito a propria abitazione principale e l’altro utilizzato da un proprio familiare, la deduzione spetta solo per il reddito dell’immobile che il contribuente utilizza come abitazione principale.

Invece, un adeguamento della rendita produce effetti per quanto riguarda il reddito prodotto da immobili concessi in locazione con contratti a canone libero, in cui il reddito è dato dal valore più alto tra la rendita catastale rivalutata ed il canone di locazione ridotto del 5 per cento.