Prezzo valore sulle pertinenze

Il meccanismo noto come prezzo-valore sulle pertinenze si applica nel caso di immobile abitativo quando nell’atto viene evidenziato il vincolo tra il bene servente e quello principale.

La pertinenza deve essere dotata di una propria rendita catastale e quindi suscettibile di valutazione automatica.

Per analizzare la normativa di riferimento, che è contenuto nel testo unico sull’imposta di registro (TUR), ci avvaliamo da un caso pratico considerato in un datato ma sempre attuale documento di prassi prodotto dall’Agenzia delle Entrate.

La situazione in oggetto riguarda un notaio che si occupa di due distinti atti di compravendita.

L’acquirente è lo stesso e i due atti di compravendita riguardano due case e due terreni agricoli.

Il notaio chiede se si possa applicare il meccanismo del prezzo-valore in modo tale che la base imponibile per il calcolo delle imposte di registro, ipotecaria e catastale sia determinato dal valore degli immobili.

L’Agenzia delle Entrate riepiloga il quadro normativo di riferimento e chiarisce in quali casi si può applicare il meccanismo del prezzo-valore alle pertinenze.

L’articolo 1, comma 497, della legge n. 266/2005 (Legge di Bilancio 2006), prevede delle eccezioni a quanto previsto dal TUR.

In particolare, all’atto della cessione e su richiesta dell’acquirente:

“la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell’immobile determinato ai sensi dell’articolo 52, commi 4 e 5, del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto.”

In tali casi la disposizione collega la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale al valore catastale dell’immobile.

Per quanto riguarda la definizione di pertinenze si deve fare riferimento a quanto previsto dagli articoli 817 e seguenti del codice civile, ovvero:

“Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa.

La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.”

Applicazione del prezzo-valore: i requisiti da rispettare per le pertinenze

I requisiti per verificare la natura pertinenziale di un bene, da un punto di vista fiscale, sono diversi.

Nello specifico devono essere rispettati i seguenti:

• oggettivo: il bene pertinenziale deve porsi in collegamento funzionale o strumentale con il bene principale;
• soggettivo: l’effettiva volontà dell’avente diritto di destinare durevolmente il bene accessorio a servizio od ornamento del bene principale.

Tuttavia devono essere rispettate anche ulteriori condizioni che sono precisate nella risoluzione numero 149/E/2008:

• nell’atto di cessione deve essere evidenziato il vincolo che rende il bene servente una proiezione del bene principale (cfr. circolare n. 12/E del 1° marzo 2007);
• l’immobile pertinenziale deve essere suscettibile di valutazione automatica, dotato quindi di una propria rendita catastale.

Definizione di pertinenza ai fini tributari

Risoluzione Agenzia delle Entrate numero 149/E/2008

Non sono previste quindi restrizioni di numero o tipologia delle pertinenze, a patto che sia individuabile in modo certo il rapporto di accessorietà della pertinenza rispetto al bene principale.

Come chiarito dalla Corte di Cassazione, inoltre, l’utilità per dimostrare la pertinenzialità deve sussistere tra la cosa accessoria e quella principale, non deve quindi essere arrecata al proprietario.

La Corte di Cassazione, nell’ordinanza numero 29527/2020 ha, infatti, chiarito che:

“Ai fini della sussistenza del vincolo pertinenziale tra il bene principale e quello accessorio è necessaria la presenza del requisito soggettivo dell’appartenenza di entrambi al medesimo soggetto, nonché del requisito oggettivo della contiguità, anche solo di servizio, tra i due beni, ai fini del quale il bene accessorio deve arrecare un’utilità a quello principale, e non al proprietario di esso”

Per questo ed altri chiarimenti l’Agenzia delle Entrate spiega che il meccanismo prezzo-valore può essere applicato esclusivamente per il trasferimento degli immobili ad uso abitativo.

Tale meccanismo, definito dall’art. 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, non può essere invece applicato ai terreni agricoli in quanto non sono rispettati i requisiti di pertinenzialità.

Prezzo valore delle pertinenze

Interpello Agenzia delle Entrate numero 420/2021