Plusvalenze immobili e terreni edificabili: le regole in caso di donazioni

Quali saranno le regole da applicare per il calcolo delle plusvalenze di immobili e terreni edificabili ottenuti in donazione?

Novità in arrivo nel testo del decreto legislativo IRPEF-IRES, approvato lo scorso 3 dicembre in via definitiva dal Consiglio dei ministri.

In determinati casi il prezzo di acquisto o il costo di costruzione dovrà essere aumentato dell’imposta sulle donazioni e di ogni altro costo successivo inerente.

L’obiettivo è quello di scoraggiare operazioni finalizzate per ridurre notevolmente la tassazione della plusvalenza rispetto a quella da applicare alla cessione dell’area edificabile, se effettuata direttamente dal donante.

Plusvalenze immobili e terreni edificabili: le regole in caso di donazioni

Novità in arrivo sulle regole per il calcolo delle plusvalenze delle aree edificabili che sono state oggetto di donazioni.

A prevederle è l’articolo 7 del decreto IRPEF-IRES, approvato in via definitiva dal Consiglio dei ministri che si è riunito lo scorso 3 dicembre.

Vengono modificate le regole per il calcolo della plusvalenza, che è considerata come base imponibile per l’applicazione delle imposte sui redditi.

Il calcolo è disciplinato dal comma 1, lettera a), modifica l’articolo 68 del TUIR.

In particolare la norma stabilisce che il il prezzo di acquisto o il costo di costruzione di alcuni immobili sia aumentato:

• dell’imposta sulle donazioni;
• di ogni altro costo successivo inerente.

Al momento le regole prevedono che le plusvalenze immobiliari siano assoggettate a tassazione considerando la differenza tra gli importi percepiti nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene oggetto di cessione. Il valore è aumentato di ogni altro costo relativo al bene.

Nel caso di donazione viene considerato come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.

Le nuove regole si applicheranno:

• agli immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni;
• a terreni edificabili;
• a immobili per i quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati del superbonus, se la cessione avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori.

In quest’ultimo caso si ricorda che sono esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni precedenti alla cessione.

Se tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione è trascorso un periodo inferiore a dieci anni, si considera la maggior parte di tale periodo.

Plusvalenze immobili e terreni edificabili: da quando si applicheranno le nuove regole

Le nuove regole si applicheranno dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo, la cui pubblicazione è attesa a giorni in Gazzetta Ufficiale.

Saranno quindi interessate le cessioni effettuate a partire dalla data di entrata in vigore che sarà stabilita nel testo pubblicato in GU.

Con le nuove regole l’imposta sulle donazioni e i costi inerenti concorreranno al calcolo della base imponibile delle imposte sui redditi, in questo caso “redditi diversi”.

L’obiettivo della norma è quello di impedire le operazioni che hanno come unico obiettivo quelli di evitare o ridurre in modo netto la tassazione della plusvalenza, rispetto al caso in cui la cessione dell’area edificabile fosse stata effettuata direttamente dal donante.

Nello specifico vengono contrastati gli effetti della donazione di terreni edificabili a familiari, entro un breve periodo di tempo, e la successiva cessione a soggetti terzi.

Il chiarimento era già stato fornito dalla circolare n. 28/2006 dell’Agenzia delle Entrate, che però non faceva riferimento ai terreni edificabili.