Imposta di registro, ipotecaria e catastale: per chi sono fisse?

Imposta di registro, ipotecaria e catastale, nel caso dell’agevolazione sul trasferimento di interi fabbricati per quali soggetti sono fisse?

Il quesito nasce da un caso concreto: una società iscritta nel registro dei fondi di investimento alternativi chiede, mediante interpello, se può beneficiare dell’agevolazione.

L’Amministrazione finanziaria, in una datata ma sempre attuale risposta, non condivide la soluzione proposta dall’istante ed argomenta l’esclusione attraverso riferimenti normativi e interpretazioni giuridiche.

Il primo principio citato è quello del divieto di analogia, presente all’articolo articolo 14 delle disposizioni preliminari al codice civile.

Per le disposizioni che fanno eccezione a regole generali o ad altre leggi, le norme che dispongono agevolazioni o esenzioni sono di stretta interpretazione.

Tale formula è stata spiegata dalla Corte di Cassazione con la sentenza numero 11106 del 2008.

Si deve quindi intendere nel senso che:

"i benefici in esse contemplate non possono essere estesi oltre l’ambito di applicazione come rigorosamente identificato in base alla definizione normativa."

Il documento di prassi richiama poi la norma che dà diritto all’agevolazione l’articolo 7 del DL, n. 34/2019.

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 200 euro l’una se vengono rispettate le seguenti condizioni:

• l’acquisto deve essere effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;
• l’acquisto deve avere come oggetto un “intero fabbricato” indipendentemente dalla natura dello stesso.

Il soggetto che acquista l’intero fabbricato deve inoltre provvedere a quanto segue, entro 10 anni dalla data di acquisto:

• alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche;
• alternativamente ad eseguire interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia individuati dall’art. 3, comma 1, lettere b), c) e d) del d.P.R. n. 380 del 2001.

Il nuovo fabbricato deve essere conforme alla normativa antisismica: la classe energetica deve essere A o B, ovvero “NZEB”, Near Zero Energy Building.

Inoltre l’alienazione delle unità immobiliari deve superare il 75% del volume dell’intero fabbricato.

Dall’agevolazione sono esclusi i fondi di investimento immobiliare, che non possono essere equiparati alle imprese di demolizione e ricostruzione anche nei casi in cui svolgano compiti molto simili.

Imposta di registro, ipotecaria e catastale: perché sono esclusi i fondi di investimento immobiliare

I fondi di investimento immobiliare sono definiti dall’articolo 1, comma 1, lettera j) del decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58, ovvero il TUF.

Nello specifico vengono definiti come:

“l’Oicr [Organismo di investimento collettivo del risparmio] costituito in forma di patrimonio autonomo, suddiviso in quote, di pertinenza di una pluralità di partecipanti, gestito in monte.”

In base all’articolo 36, comma 4, del medesimo d.lgs. n. 58 del 1998 ogni fondo costituisce un patrimonio autonomo.

Ulteriori chiarimenti sono arrivati attraverso due chiarimenti della Corte di Cassazione:

• la sentenza numero 16605 del 15 luglio 2010;
• la sentenza numero 12062 dell’8 maggio 2019.

Nella prima viene affermato quanto anticipato: i fondi comuni di investimento costituiscono patrimoni separati della società di gestione del risparmio che li ha istituiti.

Nella seconda si sottolinea che tali fondi sono privi di autonoma soggettività giuridica e che:

“in caso di acquisto nell’interesse del fondo, l’immobile acquistato deve essere intestato alla società promotrice o di gestione la quale ne ha la titolarità formale ed è legittimata ad agire in giudizio per far accertare i diritti di pertinenza del patrimonio separato in cui il fondo si sostanzia.”

L’Agenzia delle Entrate conclude sottolineando che il legislatore, in tutti i casi in cui ha emanato disposizioni relative ai fondi di investimento, ha sempre utilizzato una terminologia “diretta ad individuare in maniera puntuale i fondi comuni di investimento, senza ricorrere ad analogie o ad assimilazioni.”

Di conseguenza i fondi di investimento non possono essere equiparati alle imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 204 del 7 luglio 2020

Articolo 7 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34 - applicazione dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare.