Imponibilità IVA e locazione immobile: quando si può applicare?

Imponibilità IVA e locazione di immobile, quando si può scegliere la tassazione?

Al quesito l’Agenzia delle Entrate fornisce spiegazioni con la risposta all’interpello numero 84 del 3 marzo 2020.

La società di gestione immobiliare ha possibilità di scelta solo se è definita come impresa di ripristino.

Tali imprese sono quelle che acquistano un fabbricato ed eseguono o fanno eseguire interventi edilizi che trasformano gli edifici, attraverso un insieme sistematico di opere, che rendono il nuovo complesso diverso rispetto a quello originario.

Imponibilità IVA e locazione immobile: quando si può scegliere la tassazione? I chiarimenti dell’AdE

Con la risposta all’interpello numero 84 del 3 marzo 2020 l’Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti in tema di locazioni di immobili ed imponibilità IVA.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 84 del 3 marzo 2020

Interpello articolo 11, comma 1, lett. a), legge 27 luglio 2000, n. 212 - Impresa di ripristino - Opzione regime di imponibilità IVA - Articolo 10, primo comma, n. 8) del d.P.R. n. 633 del 1972.

Alla richiesta del contribuente, l’amministrazione finanziaria risponde spiegando che le locazioni degli immobili sono soggette a un naturale regime di esenzione, la cui deroga è consentita solo dopo una preventiva opzione del locatore nel contratto.

Tale deroga può essere concessa solo ad alcune imprese tra cui quelle che hanno ripristinato gli immobili abitativi oggetto di locazione a libero mercato.

L’Agenzia delle Entrate spiega che l’attività di “Room & Breakfast” non può essere esentata da IVA se rientra tra le prestazioni di alloggio effettuate nel settore alberghiero o in settori aventi funzioni analoghe.

In tale caso le operazioni sono soggette ad IVA con aliquota del 10%, secondo quanto previsto dal n. 120) della Tabella A, parte III, allegata al Decreto IVA.

Se invece la locazione ha come oggetto l’intero immobile a e l’istante torna a svolgere attività di gestione immobiliare, la società può optare per il regime di imponibilità IVA solo se riveste la qualifica di “impresa di ripristino”.

Imponibilità IVA e locazione immobile: la definizione di impresa di ripristino

Nelle delucidazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate riguardo alla possibilità di scelta dell’imponibilità IVA, nel caso di locazione di immobile, viene spiegato che il requisito è la qualifica di impresa di ripristino.

Tale definizione è fornita dalla circolare numero 22/E del 28 giugno 2013, in cui si legge che:

“Le “imprese di ripristino” sono quelle che acquistano un fabbricato ed eseguono o fanno eseguire sullo stesso gli interventi edilizi elencati dall’art. 3, primo comma, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell’Edilizia, corrispondenti alle tipologie di interventi di cui all’art. 31, primo comma,lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457.”

Le attività citate dalle norme sono:

“gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.”

Nell’elenco degli interventi ci sono:

• il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio;
• l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti

Il documento di prassi specifica inoltre che:

“Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, (...). Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente.”

Qualora i requisiti per rientrare nell’imponibilità IVA siano rispettati occorre stabilire l’aliquota applicabile.

Tuttavia tale passaggio dipende dal tipo di interventi eseguiti e richiede un accertamento tecnico che non può essere effettuato in sede di interpello.

L’Agenzia delle Entrate non ha dunque elementi sufficienti per poter rispondere a parte del quesito posto dall’istante.