Cessione fabbricati, demolizione e ricostruzione non cambiano il trattamento fiscale

Cessione fabbricati, anche se si procede con la demolizione e la ricostruzione dell’immobile non è possibile applicare il trattamento fiscale previsto per i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

Questa è la posizione assunta dall’Agenzia delle Entrate che sul punto si è dovuta allineare alla giurisprudenza di legittimità.

I dettagli nella risposta all’interpello numero 312 del 4 settembre 2020.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 312 del 4 settembre 2020

Articolo 11, comma 1, lettera a), legge 27 luglio 2000, n. 212. Articolo 67 del TUIR decreto.

Cessione fabbricati, demolizione e ricostruzione non cambiano il trattamento fiscale

Come di consueto, lo spunto per fare luce sulla questione arriva dall’analisi di un caso pratico.

Protagonista è il proprietario di un fabbricato composto da due unità abitative che sta per essere venduto ad una società operante nel settore delle costruzioni. Quest’ultima provvederebbe alla demolizione e alla costruzione di un nuovo immobile.

Alla luce della vendita imminente, si rivolge all’Agenzia delle Entrate per verificare il giusto trattamento fiscale.

L’atto di cessione del fabbricato è riconducibile alla cessione di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, e quindi genera una plusvalenza imponibile ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR, Testo Unico delle Imposte sui Redditi? È possibile avvalersi del disposto degli articoli 5 e 7 della legge 28 dicembre 2001, n. 448 per la rivalutazione del costo d’acquisto?

Queste le domande poste direttamente all’Amministrazione finanziaria, che scioglie gli interrogativi con la risposta all’interpello numero 312 del 4 settembre 2020:

“La fattispecie in esame, riguarda la vendita di un fabbricato con annessa area pertinenziale a favore di una società operante nel settore delle costruzioni, che, sulla base di un permesso di costruire in corso di ottenimento, provvederà alla demolizione e ricostruzione dell’immobile. Trattasi, non della cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria bensì della cessione di un fabbricato e, pertanto, alla stessa trova applicazione la relativa disciplina. Tale soluzione assorbe gli ulteriori dubbi interpretativi in merito al rideterminazione dei valori di acquisto dei terreni edificabili posti dall’Istante”.

Cessione fabbricati, il trattamento fiscale in caso di demolizione e ricostruzione: i chiarimenti delle Entrate

Nel motivare la sua risposta, l’Agenzia delle Entrate si sofferma in particolar modo sul riferimento normativo citato dal contribuente, l’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR e sul cambio di rotta indotto dalla giurisprudenza sulla sua interpretazione.

Il testo include “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione” fra i redditi diversi, se non costituiscono redditi di capitale, se quindi non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente.

In seguito alla risoluzione numero 395/E del 22 ottobre 2008, in cui si chiariva che la vendita a titolo oneroso di fabbricati che ricadono in un’area oggetto di un piano di recupero, approvato dal Comune, si può ricondurre alla fattispecie della cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria prevista dall’articolo 67 del TUIR, l’Amministrazione finanziaria ha dato un’applicazione generalizzata del principio e lo ha riferito anche ad altre casistiche, tra cui le cessioni di fabbricati da demolire.

Sul punto, però, la giurisprudenza di legittimità si è trovata in disaccordo:

“Ai fini dell’imponibilità della plusvalenza ex articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR, se oggetto del trasferimento a titolo oneroso è un edificio, detto trasferimento non può mai essere riqualificato come cessione di area edificabile, nemmeno quando l’edificio è destinato alla successiva demolizione e ricostruzione”.

La posizione della giurisprudenza, quindi, ha determinato un cambio di rotta anche da parte dell’Amministrazione finanziaria che, come si evince anche dal caso analizzato e dai chiarimenti forniti nella circolare numero 23 del 2020, si è adeguata a un’interpretazione più stretta della norma.