Cedolare secca locazioni brevi anche per l’affitto di più appartamenti

Cedolare secca per le locazioni brevi effettuate tramite portali online anche nel caso di affitto di più immobili.

Il reddito prodotto non si considera d’impresa, salvo che in sede d’accertamento emerga l’esercizio di un attività “organizzata” imprenditoriale.

È con la risposta all’interpello n. 373 del 10 settembre 2019 che l’Agenzia delle Entrate torna sul tema della “tassa Airbnb”, la ritenuta del 21 per cento applicata dall’intermediario a titolo d’acconto o d’imposta qualora si opti per la tassazione con regime a cedolare secca.

Il caso dell’istante, che affitta per brevi periodi più appartamenti, è tutt’altro che marginale e riguarda la compatibilità tra norme locali e norme nazionali ed il confine tra attività svolta come privato o come impresa.

In alcune regioni è infatti previsto un limite al numero massimo di immobili che è possibile locare nella veste di affittacamere privato, superato il quale il reddito è considerato d’impresa e quindi preclude l’accesso alla cedolare secca sulle locazioni brevi.

Una legge che, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate, non si sovrappone alla normativa nazionale e che non vieta di aderire al regime della cedolare secca nel caso in cui vengano affittati più appartamenti e qualora la locazione non configuri l’ipotesi di un’attività organizzata in forma imprenditoriale.

Cedolare secca anche per chi affitta più appartamenti, ma se c’è organizzazione l’attività è d’impresa

La cedolare secca è stata estesa a partire dal 2017 anche ai contratti di locazione breve stipulati per il tramite di agenzie di intermediazione immobiliare, comprese quelle online come Airbnb.

Le regole operative in merito alla tassazione dei contratti di affitto di breve durata, pari ad un massimo di 30 giorni, sono state diffuse dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017, nella quale è stato specificato che:

la disciplina delle locazioni brevi “si applica sia nel caso di contratti stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore, comodatario) e conduttore, sia nel caso in cui in tali contratti intervengano soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, che mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.

Uno dei punti sui quali si focalizza l’Agenzia delle Entrate nella risposta n. 373 del 10 settembre 2019 riguarda le regole per determinare se la locazione sia attribuibile all’attività di un privato o se configuri l’ipotesi di un attività imprenditoriale.

Per beneficiare della tassazione a cedolare secca è necessario che le locazioni brevi non rientrino nell’ambito dell’esercizio di attività d’impresa. Sarà quindi necessario che l’affitto dell’immobile non sia affiancato ad altri servizi non collegati con le finalità residenziali dell’immobile.

Ne sono un esempio la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti. In tal caso è necessario un livello seppur minimo di organizzazione che configura quindi l’ipotesi di un’attività esercitata in forma d’impresa e non come privato.

La definizione di attività d’impresa da prendere come riferimento è quella prevista ai fini IVA dall’articolo 4 del DPR n. 633/1972 ed ai fini delle imposte sui redditi dall’articolo 55, comma 2 del TUIR:

“le prestazioni di servizi che non rientrano nell’articolo 2195 del codice civile, quali, per quanto qui interessa, le locazioni, costituiscono esercizio d’impresa se derivanti dall’esercizio di attività organizzata in forma d’impresa. (..)”

Agenzia delle Entrate - risposta interpello n. 373 del 10 settembre 2019

Applicabilità del regime fiscale previsto dall’art. 4 del D. L. 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, in caso di attività di locazione di immobile ad uso abitativo posta in essere da parte di privato al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa tramite il portale online
“AirBnB”. - Articolo 11, comma 1, lett. a), legge 27 luglio 2000,
n.212.

Cedolare secca locazioni brevi, atteso un regolamento del MEF

In merito al perimetro d’applicazione della cedolare secca per le locazioni brevi, l’Agenzia delle Entrate ricorda che sui requisiti per l’applicazione è atteso un regolamento del MEF, che dovrà individuare:

“i criteri in base ai quali l’attività di locazione di cui al comma 1 del presente articolo si presume svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con l’articolo 2082 del codice civile e con la disciplina sui redditi di impresa di cui al testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917”

Il regolamento previsto dal DL n. 50/2017 non risulta essere stato ancora emanato e fino a nuovi sviluppi, al fine di individuare i criteri idonei a determinare lo svolgimento di un’attività di locazione nell’esercizio di attività di impresa, occorre far riferimento ai principi generali stabiliti dall’art. 2082 del codice civile e dall’art. 55 del Dpr 22 dicembre 1986 n. 917 (con riferimento all’esercizio di attività commerciale).

Qualora manchi qualsiasi forma di organizzazione tale da fare da presupposto ad un’attività d’impresa, non vi sono vincoli all’accesso alla cedolare secca sugli affitti brevi.

In merito al quesito principale posto dall’istante, e sulla sovrapposizione tra una legge nazionale ed una locale, l’Agenzia delle Entrate non fornisce una soluzione esaustiva e risolve i dubbi del contribuente affermando che la legge richiamata (Legge Provinciale di Bolzano n. 12) non contiene disposizioni che assumono rilevanza fiscale.

Resta tuttavia inalterato il principio della gerarchia delle fonti: le leggi statali prevalgono su quelle regionali, comunali e provinciali.