Cedolare secca soggetti non residenti

L’approfondimento di oggi è dedicato alla risposta che in redazione abbiamo preparato per Letizia M., cittadina italiana residente a Madrid, che ci chiede:

Risiedo a Madrid dal 2019 ed ho un immobile sfitto a Roma: se decido di affittarlo posso utilizzare il regime agevolato della cedolare secca sugli affitti?

Come sempre per rispondere faremo riferimento alla normativa vigente.

In premessa occorre considerare che al cittadino, straniero o italiano, non residente perché trasferitosi all’estero, che detiene immobili a titolo personale in Italia si applica, in linea di principio, la stessa normativa prevista per i contribuenti residenti.

Di conseguenza, possiamo già rispondere in modo affermativo alla domanda posta dalla nostra lettrice: il cittadino italiano che risiede all’estero e detiene immobili in Italia potrà optare per la cedolare secca qualora decidesse di locare l’immobile.

Occorre però approfondire meglio il discorso.

Per essere maggiormente precisi, infatti, occorrerebbe fare una prima distinzione tra:

• proprietari che mantengono il possesso del bene immobile, ad esempio a titolo di residenza secondaria, nessun reddito (effettivo e catastale) sarà imponibile in Italia, in quanto l’IMU è sostitutiva dell’Irpef (articolo 8, comma 1, Dlgs 23/2011) e nessun obbligo dichiarativo emerge quindi in capo al proprietario;
• proprietari che locano l’immobile, conseguendo un reddito di natura fondiaria (articolo 23, Tuir, che definisce i criteri di territorialità) soggetto a tassazione ordinaria o al regime opzionale della cedolare secca.

Il contribuente non residente è quindi tenuto a presentare il modello Redditi Persone Fisiche, all’interno del quale dovrà essere dichiarato il reddito fondiario e gli elementi identificativi dell’immobile, avendo cura di compilare il riquadro residenti all’estero.

L’obbligo dichiarativo consegue al fatto che i canoni di locazione non sono soggetti a ritenuta sostitutiva; con l’eccezione della ritenuta sugli affitti brevi operata da portali telematici dagli intermediari immobiliari.

In questo modo, infine, verranno calcolate l’Irpef e relative addizionali locali oppure la cedolare secca.

Nel primo caso (Irpef e addizionali) la base imponibile è ridotta forfettariamente del 5% a titolo di spese deducibili e si applicano le aliquote di imposta progressive senza tener conto del reddito percepito all’estero.

Nel secondo caso (Cedolare secca), invece, vengono applicate le due aliquote del 10 o del 21 per cento, a seconda dei casi.

Qui emergono due caratteristiche specifiche del sistema tributario italiano:

• l’esigua riduzione delle spese a titolo forfettario, mentre all’estero è spesso prevista la possibilità di dedurre analiticamente i costi sostenuti oppure ci sono rilevanti abbattimenti forfetari (ad esempio il 50% in Francia per chi loca appartamenti ammobiliati);
• la progressività dell’imposta che non può tener conto dell’effettiva capacità contributiva.

Al posto della tassazione ordinaria IRPEF il soggetto ha quindi certamente la facoltà di optare, al momento della stipula del contratto di affitto, o successivamente in uno dei rinnovi annuali, per l’applicazione della cedolare secca sugli affitti.

La cedolare secca rappresenta un regime di tassazione agevolata sugli affitti suddiviso in tre aliquote:

• imposta sostitutiva del 21 per cento;
• aliquota agevolata del 10 per cento;
• aliquota del 26 per cento sulle locazioni brevi.

La stipula del contratto di locazione porta con se il pagamento di imposte indirette, come l’imposta di registro e l’imposta di bollo, non dovute dai i soggetti che scelgono la tassazione con cedolare secca.

Per quanto riguarda invece, l’IMU, anche gli immobili locati detenuti da soggetti espatriati (non residenti) sono soggetti a questa imposta patrimoniale secondo le varie aliquote approvate da ciascun Comune.

Ai fini del pagamento delle imposte il contribuente potrà utilizzare il modello F24 a condizione di disporre in Italia di un conto corrente come “non residente”; in alternativa dovrà procedere con bonifici su appositi c/c bancari.