Bonus prima casa anche a chi ha già un immobile dato in affitto

Bonus prima casa esteso anche a chi ha già un immobile di proprietà in affitto: la Cassazione interviene nuovamente sulle agevolazioni previste per chi compra casa.

La possibilità di beneficiare del bonus per l’acquisto dell’abitazione principale si lega all’indisponibilità di altro alloggio idoneo, situazione che si verifica anche qualora nello stesso Comune si possiede già una prima casa data in locazione e sostanzialmente inutilizzabile.

È questo quello che, in estrema sintesi, ha stabilito l’ordinanza della Corte di Cassazione n. 19989 pubblicata il 27 luglio 2018.

Quanto affermato dalla Cassazione assume particolare rilevanza per tutti i contribuenti che, prima dell’acquisto della seconda casa, risultino già titolari di immobili nello stesso Comune per i quali, tuttavia, venga a mancare il diritto di proprietà, usufrutto, uso e abitazione.

Bonus prima casa anche a chi ha già un immobile dato in affitto

Per il riconoscimento del bonus per l’acquisto dell’abitazione principale, il possesso di una casa non costituisce di per sé motivo ostativo qualora il contribuente dimostri di non poter vivere nell’immobile.

Per stabilire se si ha o meno diritto alle agevolazioni sulle imposte dovute al momento del rogito notarile si prende come riferimento il principio dell’idoneità all’abitazione della casa già posseduta, da valutarsi non soltanto in senso oggettivo ma anche soggettivo in relazione allo scopo abitativo della famiglia e dell’acquirente.

Il non possesso di altro immobile destinato all’abitazione, requisito per beneficiare del bonus prima casa, sussiste quindi anche qualora il contribuente sia già in possesso di una casa per la quale tuttavia si dimostri l’impossibilità a soddisfare le esigenze abitative del proprio nucleo familiare.

La casa data in affitto rientra in questa ipotesi e pertanto il bonus prima casa spetta anche quando il contribuente ha già un immobile nello stesso Comune non idoneo all’abitazione in quanto sottoposto ad un vincolo giuridico (ovvero la presenza di un contratto di locazione).

Il concetto di idoneità e di inidoneità è direttamente collegato alla possibilità o meno di beneficiare del bonus per l’acquisto dell’abitazione principale.

Come stabilito già dalla Corte di Cassazione con due sentenze (n. 100/2010 e n. 18128/2009) il possesso di una casa di abitazione costituisce un ostacolo alla fruizione delle agevolazioni per il successivo acquisto di un immobile nello stesso Comune “solo se la prima delle due case sia già idonea a soddisfare le esigenze abitative del richiedente”.

Corte di Cassazione - ordinanza n. 19989 pubblicata il 27 luglio 2018

Bonus prima casa, ammessa la fruizione anche a chi ha già un immobile di proprietà dato in affitto

Bonus prima casa per il propietario di immobile in affitto o di nuda proprietà

L’ordinanza della Cassazione prosegue chiarendo che il possesso di un immobile dato in affitto costituisce motivo di riconoscimento del bonus per l’acquisto di una seconda casa, e che a tal fine non rileva la considerazione circa la possibilità di disdetta del contratto.

Il proprietario, pur conservando il possesso mediato del bene:

“è privato della detenzione e conseguentemente, per quanto qui rileva, della concreta possibilità di utilizzarlo come propria abitazione.”

Lo stesso orientamento è stato espresso dalla stessa Agenzia delle Entrate in merito alla nuda proprietà di un immobile nello stesso Comune in cui si vuole comprare l’abitazione principale beneficiando del bonus prima casa:

“nel caso in cui ricorrano le altre condizioni previste, l’agevolazione prima casa compete anche all’acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra casa situata nello stesso comune in cui si trova l’immobile che viene acquistato. Il nudo proprietario, inflitti, non ha il possesso dell’immobile che, invece, fa capo all’usufruttuario.”

L’unica differenza, sottolinea la Cassazione, è che la locazione consente al proprietario di gestire la durata del vincolo, ma soltanto parzialmente, ovvero nel limite delle leggi che regolano durata e rinnovi del contratto di affitto.

La possibilità di disdetta non ostacola il diritto a beneficiare del bonus prima casa, salvo i casi in cui l’Agenzia delle Entrate alleghi e provi che la locazione sia stata preordinata o mantenuta proprio per consentire di accedere alle agevolazioni.

Bonus prima casa: le agevolazioni previste per chi compra l’abitazione principale

Tenuto conto della rilevanza dell’interpretazione fornita dalla Cassazione, si riepilogano di seguito le agevolazioni previste dal bonus prima casa per chi acquista l’abitazione principale.

Il bonus prima casa 2018 consente di beneficiare dei seguenti vantaggi:

• se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione IVA:
  • imposta di registro al 2% (anziché al 9%)
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • imposta catastale fissa di 50 euro

• se si acquista da un’impresa con vendita soggetta ad IVA:
  • IVA al 4% (anziché al 10%)
  • imposta di registro fissa di 200 euro
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro
  • imposta catastale fissa di 200 euro

Per poter richiedere il bonus prima casa nel 2018 sarà necessario rispettare i seguenti requisiti:

• non possedere abitazioni in tutto il territorio nazionale per i quali si è fruito delle agevolazioni, oppure venderle entro 1 anno;
• non essere proprietario di abitazione idonea all’uso nello stesso Comune in cui si richiedono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
• essere residente nel Comune in cui si acquista casa o stabilirvi la residenza in 18 mesi dall’acquisto agevolato, ovvero dimostrare che la propria sede di lavoro è situata nel suddetto Comune;
• non essere titolare di diritto d’uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nello stesso Comune in cui si richiede l’agevolazione sull’acquisto della prima casa.

Come abbiamo precedentemente ricordato il bonus potrà essere utilizzato anche dai contribuenti che già hanno una casa idonea a soddisfare le esigenze abitative del nucleo familiare, ma il vincolo è la vendita dell’immobile precedentemente posseduto entro 12 mesi dal nuovo acquisto.