Bonus prima casa anche per l’accorpamento di più immobili

Il beneficio “prima casa” spetta anche nel caso di acquisto di più abitazioni con l’intento di accorparle in un unico immobile, a condizione che il contribuente, entro tre anni dall’acquisto, abbia effettivamente unificato gli immobili e che l’alloggio realizzato rientri nella tipologia degli immobili “non di lusso”.

È onere del contribuente dare prova di aver dato seguito all’impegno assunto in sede di rogito, non essendo necessario che entro lo stesso termine si sia provveduto anche all’accatastamento dell’unica unità abitativa così realizzata.

Queste sono le interessanti indicazioni fornite da una datata ma sempre attuale Ordinanza della Corte di Cassazione (Ordinanza n. 21614/2020).

Bonus prima casa in caso di accorpamento di più immobili

Il caso prende le mosse dall’acquisto da parte di due soggetti, in comproprietà indivisa, di due unità immobiliari a destinazione abitativa, iscritte separatamente in catasto, sulle quali avevano usufruito dei benefici fiscali connessi all’acquisto della prima casa, assumendo nell’atto di acquisto l’impegno di destinare tali immobili a costituire nel più breve tempo un’unica unità abitativa.

Nelle more della fusione catastale l’Agenzia delle entrate emetteva un avviso di liquidazione di maggiori imposte ipocatastali, revocando i benefici fiscali connessi all’acquisto della prima casa.

Il ricorso proposto dai contribuenti è stato accolto dalla CTP e la sentenza confermata in CTR, i cui giudici hanno ritenuto spettante ai contribuenti le agevolazioni fiscali in quanto le unità immobiliari erano state effettivamente adibite dagli acquirenti a loro residenza principale e l’immobile cosi “unificato” non aveva le caratteristiche di alloggio di lusso.

Da qui il ricorso dell’Amministrazione finanziaria che ha dedotto violazione e falsa applicazione dell’art. 1, nota II bis, della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986, avendo errato i giudici nel ritenere sussistente il diritto degli acquirenti delle due unità immobiliari alle agevolazioni per la prima casa a prescindere dal loro effettivo accorpamento.

Nel ritenere il ricorso fondato, i giudici di Piazza Cavour hanno richiamato l’orientamento costante, a cui si allinea anche la decisione in commento, per cui i benefici per l’acquisto della prima casa in termini di imposte fisse ipotecarie e catastali possono riguardare anche:

“alloggi risultanti dalla riunione di più unità immobiliari, purché le stesse siano destinate dall’acquirente, nel loro insieme, a costituire un’unica unità abitativa: pertanto, il contemporaneo acquisto di due appartamenti non è di per sé ostativo alla fruizione di tali benefici, a condizione che l’alloggio così complessivamente realizzato rientri, per la superficie, per il numero dei vani e per le altre caratteristiche specificate dall’art. 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408, nella tipologia degli alloggi non di lusso”

Due quindi i requisiti necessari per fruire dell’agevolazione fiscale in caso di acquisto contemporaneo di più abitazioni e cioè l’effettiva destinazione, da parte dell’acquirente, di dette unità immobiliari, nel loro insieme, a costituire un’unica unità abitativa e la qualificabilità come alloggio non di lusso dell’immobile così unificato.

Era onere dei contribuenti provare di aver dato seguito all’impegno, assunto in sede di rogito, di procedere all’unificazione delle unità immobiliari e, quindi, di aver effettivamente unificato gli immobili e che l’alloggio realizzato rientrava nella tipologia degli immobili «non di lusso», restando del tutto irrilevante la mancata unificazione delle due unità abitative ai soli fini catastali.

Inoltre la Corte ha ribadito che, nella fattispecie dell’accorpamento di unità immobiliari:

“il termine triennale di decadenza, corrispondente a quello concesso all’ufficio per l’esercizio dei poteri di accertamento (d.p.r. n. 131/1986, art. 76), è rispettato se il contribuente realizza l’effettiva unificazione di dette unità immobiliari, non essendo necessario che, entro lo stesso termine, si sia provveduto anche all’accatastamento dell’unica unità abitativa così realizzata.”

I giudici della CTR non hanno dato corretta applicazione ai suddetti principi perché il loro l’accertamento si è limitato alla sola verifica della destinazione dei due immobili a residenza principale degli acquirenti e non ha riguardato il loro effettivo accorpamento, ipotizzato come evenienza futura e limitandosi a sostenere che in tal caso sussisteva la qualificabilità come alloggio non di lusso dell’immobile una volta unificato.

Da qui la cassazione della sentenza impugna, con rinvio alla CTR per la verifica che i ricorrenti abbiano dato effettivo seguito all’impegno assunto in sede di rogito di procedere all’unificazione dei locali entro il termine di tre anni dalla registrazione dell’atto di compravendita.