Agriturismo e immobili di lusso: il requisito della ruralità

Un tipo di contenzioso caratterizzato da potenziale serialità riguarda la fattispecie della cd. ruralità, che prevede un iter che inizia con la richiesta di iscrizione del requisito della ruralità su un determinato immobile, prosegue con la registrazione della richiesta e l’effettuazione dei relativi accertamenti da parte del Catasto e termina, a volte, con l’emissione di un provvedimento di diniego di ruralità.

La fattispecie su cui appuntare l’attenzione riguarda in particolare gli atti concernenti la mancata registrazione dell’iscrizione di ruralità per le abitazioni classate in categoria A/1 e A/8, ovvero quelle degli immobili di lusso, all’interno di attività agrituristiche.

La Corte di Cassazione (già con Sez. Trib. 15/09/2022, n. 27198) stabilisce che tale criterio di esclusione non può applicarsi alle costruzioni strumentali all’attività agricola destinate ad agriturismo.

Agriturismo e immobili di lusso: i chiarimenti della Cassazione sul requisito della ruralità

La Cassazione, ribadito che il carattere di ruralità, di cui all’art. 9, comma 3, del d.l. n. 557 del 1993, non può essere riconosciuto ad immobili destinati ad abitazione che presentino le caratteristiche di abitazione di lusso, ha poi però ritenuto che dalla destinazione ad agriturismo derivi comunque il carattere di strumentalità all’attività agricola che giustifica il riconoscimento della ruralità, dovendosi, in sostanza, operare una distinzione a seconda che le costruzioni siano destinate ad abitazione ovvero siano strumentali all’esercizio di determinate attività agricole.

Ne consegue quindi, secondo la Corte, che anche una abitazione munita delle caratteristiche di lusso, se destinata ad attività recettiva svolta nell’ambito di un agriturismo presenta le caratteristiche oggettive richieste ai fini normativi ad un bene per essere ritenuto destinato ad attività strumentali a quella agricola.

La Suprema Corte, con l’Ordinanza 12/08/2024, n. 22674, ha peraltro espressamente ancora affermato che, ai fini della classificazione catastale delle unità immobiliari, le costruzioni destinate alla ricezione ed all’ospitalità, nell’ambito dell’attività di agriturismo svolta da un’azienda agricola, rivestono il carattere di strumentalità all’attività agricola, che giustifica quindi, ex se, il riconoscimento della ruralità, senza che ad esse possa trovare applicazione l’esclusione per le costruzioni destinate ad abitazione, anche con riguardo alla classificazione catastale nelle categorie A/1 e A/8.

La Cassazione richiama appunto il precedente del 2022, consolidando ancor più l’indirizzo, ed affermando che, ai fini fiscali, deve dunque riconoscersi carattere di ruralità alle costruzioni strumentali necessarie allo svolgimento dell’attività agricola di cui all’articolo 2135 del codice civile, laddove anche un fabbricato classificato in categoria A/1 o A/8 può conseguire il riconoscimento della ruralità in caso di destinazione strumentale ad una delle attività elencate dal comma 3-bis dell’art. 9 del D.L. 30 dicembre 1993, n. 557, derivando, come detto, la preclusione dalla sola destinazione all’uso abitativo.

A conferma di tale assunto, del resto, rileva la Corte, anche l’art. 3, comma 3, della legge 20 febbraio 2006, n. 96 (“Disciplina dell’agriturismo”) ha precisato che “I locali utilizzati ad uso agrituristico sono assimilabili ad ogni effetto alle abitazioni rurali”.

Agriturismo e immobili di lusso: il ruolo dell’imprenditore agricolo e le attività connesse

La Cassazione evidenzia inoltre che il legislatore ha peraltro inteso ampliare significativamente la nozione di imprenditore agricolo, allo scopo di rafforzare la posizione imprenditoriale dell’operatore soprattutto per le attività connesse.

E tra le attività connesse, ai sensi dell’art. 2135, comma 3, cod. civ., rientrano appunto, testualmente, anche quelle “di ricezione ed ospitalità come definite dalla legge”, cui, afferma la Cassazione, va certamente ricondotta anche l’ipotesi in cui l’offerta di ospitalità ed alloggio avvenga in unità abitative utilizzate nell’ambito dell’attività di agriturismo esercitata da un’azienda agricola (cfr., anche Cass., 6 dicembre 2024, n. 31384).

Tali conclusioni sono state poi ulteriormente da ultimo confermate anche con l’Ordinanza della Suprema Corte del 1° marzo 2025, n. 5458, la quale ha statuito che il novellato art. 2135 cod. civ., richiamando le attività dirette alla cura e allo sviluppo di un ciclo biologico, ha ricompreso tra quelle complementari anche le attività che non presentano una connessione necessaria tra produzione e utilizzazione del fondo, ma unicamente un collegamento funzionale e meramente strumentale con il terreno.

E tra le attività connesse, ai sensi dell’art. 2135, terzo comma, cod. civ., rientrano in modo testuale quelle “di ricezione ed ospitalità come definite dalla legge”, cui, secondo la Cassazione, va certamente ricondotta l’ipotesi in cui l’offerta di ospitalità ed alloggio avvenga in unità abitative utilizzate nell’ambito dell’attività di agriturismo esercitata da un’azienda agricola.

Ne consegue, in definitiva, che anche un’abitazione classificata in categoria A/1 o A/8, se destinata ad attività recettiva svolta nell’ambito di un agriturismo, presenta le caratteristiche oggettive richieste ai fini normativi ad un bene per essere ritenuto destinato ad attività strumentali a quella agricola.

Certo, la sussistenza dei requisiti richiesti dalla legge nazionale e dalle singole leggi regionali in relazione all’effettivo svolgimento dell’attività agrituristica dovrà essere verificata, caso per caso.

E questo in realtà è anche in linea con la giurisprudenza in tema di ruralità ai fini dell’esenzione ICI/IMU (vedi per tutte, Cass., 12840 del 11.05.2023), dovendo la natura esonerativa della ruralità dipendere dal fatto di essere gli immobili concretamente strumentali all’attività agricola.