Per valutare la natura di lusso dell’immobile ai fini delle agevolazioni prima casa si tiene conto dell’utilizzabilità degli ambienti. Lo ha precisato la Corte di Cassazione
I giudici della Corte di Cassazione includono nella superficie utile complessiva anche il sottotetto e l’autorimessa, ritenendo prevalente, ai fini del computo, il riferimento all’utilizzabilità degli ambienti piuttosto che alla loro effettiva abitabilità.
Questa storica pronuncia merita di essere analizzata bene perché ha delle conseguenze importanti dal punto di vista fiscale.
Agevolazioni prima casa: la natura di lusso si valuta anche in base all’utilizzabilità degli ambienti
Nella fattispecie pervenuta all’attenzione della Corte di Cassazione, l’Agenzia delle Entrate notificava al contribuente un avviso di rettifica e liquidazione, finalizzato a recuperare a tassazione la maggiore IVA dovuta, in ragione della ritenuta inapplicabilità dell’aliquota agevolata del 4 per cento prevista per l’acquisto di abitazioni non di lusso, beneficiario delle agevolazioni prima casa.
L’Ufficio aveva infatti riscontrato che l’immobile oggetto della compravendita presentava caratteristiche suscettibili di ricondurlo tra gli immobili di lusso, ai sensi dell’art. 6 del DM n. 1072/1969. In particolare, l’Agenzia rimarcava che l’immobile compravenduto presentava un’estensione pari a 293 mq, dunque un valore superiore ai 240 mq, che rappresentano il limite superato il quale un’abitazione è da considerare di lusso.
Ciò premesso, il contribuente, già soccombente nei precedenti due gradi di giudizio, presentava un ricorso dinanzi alla Corte di Cassazione sulla base, tra l’altro, del seguente motivo.
Il ricorrente in particolare lamenta l’errata applicazione della normativa sulle agevolazioni prima casa con particolare riferimento all’articolo 6 del DM Lavori Pubblici n. 1072/1969, per avere la CTR confermato la sentenza di primo grado trascurando di escludere dal computo della superficie complessiva valorizzata, pari a 293 mq, l’area dell’autorimessa destinata a posto auto e l’intero piano sottotetto, destinato a solaio. In base al predetto articolo 6 è da ritenere di lusso, ed in quanto tale non meritevole di beneficiare delle agevolazioni prima casa, un’unità immobiliare dalla superficie utile complessiva superiore a 240 mq.
Al riguardo, si fa presente preliminarmente che la controversia riguarda una fattispecie cui si applica la disciplina vigente anteriormente al 1° gennaio 2014, veicolata dall’articolo 10 del decreto legislativo n. 23/2011, in quanto, anteriormente all’entrata in vigore di tale norma, potevano beneficiare dell’agevolazione prima casa gli immobili non di lusso, venendo in soccorso quanto alla definizione della natura lussuosa dell’immobile, i parametri previsti dal citato DM del 1969.
Viceversa, per gli atti stipulati a partire dal 1° gennaio 2014 le agevolazioni prima casa sono parametrate sulla categoria catastale di appartenenza dell’immobile (deve trattarsi di case di abitazione di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9), e non sulla natura non di lusso dell’immobile.
La Cassazione respinge il ricorso: la natura di lusso dell’immobile si parametra sull’utilizzabilità degli ambienti
La Corte ha respinto il ricorso del contribuente sulla base del seguente iter motivazionale.
I giudici di legittimità si soffermano sul fatto che i giudici di secondo grado avrebbero diffusamente argomentato sulla non spettanza dell’agevolazione invocata dalla contribuente.
Il giudice d’appello avrebbe, in particolare, evidenziato che l’utilizzabilità degli ambienti rileva a prescindere dalla loro effettiva abitabilità; i giudici di Cassazione contrappongono la nozione di utilizzabilità degli ambienti a quella di effettiva abitabilità, ritenendo applicabile la prima per valutare l’eventuale superamento della soglia di 240 mq, ai fini dell’accesso all’agevolazione fiscale.
In particolare, diversamente da quanto sostenuto dalla parte ricorrente, il concetto di superficie utile non può identificarsi con la sola “superficie abitabile”, in quanto è da ritenere utile tutta la superficie dell’unità immobiliare diversa dai balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto auto; nella superficie utile ricadono anche i muri perimetrali e divisori; Pertanto, certamente i locali “sottotetto” e l’“autorimessa”, non rientrando nelle esclusioni prima menzionate, devono essere computati al fine di valutare il superamento della soglia massima consentita per l’accesso all’agevolazione fiscale.
Non rileva pertanto l’abitabilità degli ambienti, coerentemente con l’orientamento della giurisprudenza di legittimità, per cui in tema di agevolazioni cd. prima casa, ai fini dell’individuazione di un’abitazione di lusso, nell’ottica di escludere il beneficio, la superficie utile deve essere determinata tenendo conto dell’utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituendo tale requisito il parametro idoneo ad esprimere il carattere “lussuoso” dell’immobile.
Da ciò deriva che il concetto di superficie “utile” non può restrittivamente identificarsi con la sola “superficie abitabile”, dovendo interpretarsi l’art. 6 del D.M. n. 1072 del 1969 nel senso che è “utile” tutta la superficie dell’unità immobiliare diversa dai balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto macchine e che nel calcolo dei 240 metri quadrati rientrano anche i soppalchi.
La Corte ha già anche puntualizzato che al fine di stabilire se un’abitazione sia di lusso e, come tale, esclusa dai benefici per l’acquisto della cd. prima casa, la superficie utile deve essere determinata avendo riguardo alla “utilizzabilità degli ambienti”, a prescindere dalla effettiva abitabilità degli stessi, in quanto il parametro idoneo ad esprimere il carattere lussuoso di una abitazione è costituito dalla superficie utile che non può, pertanto, identificarsi restrittivamente con la sola superficie abitabile, in quanto l’art. 6 del DM n. 1072/1969, deve essere interpretato nel senso che è utile tutta la superficie dell’unità immobiliare diversa dai balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto auto e che nel calcolo dei 240 mq rientrano anche le murature, i pilastri, i tramezzi e i vani di porte e finestre.
Pertanto, con riferimento alla controversia in esame, la Corte ha ritenuto applicabili i parametri di individuazione degli immobili di lusso di cui al DM n. 1072/1969, sostenendo che nella fattispecie in esame l’immobile superava i 240 mq, dovendosi computare nella superficie “utile”, individuata in quella lorda ed in quella che risulti destinata ai bisogni ordinari dell’abitazione, anche il sottotetto-deposito e l’autorimessa, in quanto vano utile alle esigenze di quanti ne avevano la disponibilità.
Articolo originale pubblicato su Informazione Fiscale qui: Agevolazioni prima casa: il “lusso” si valuta anche sull’utilizzabilità degli ambienti
