Agevolazioni prima casa in caso di divorzio e separazione

Comprare casa è il sogno di tutte le coppie che iniziano un’avventura di vita insieme.

Tuttavia, purtroppo, può capitare che le cose non vadano per il meglio e che occorra separarsi. Ma cosa succede in questi casi dal punto di vista fiscale? Nel caso in cui la coppia fosse sposata e si divorzi, che fine faranno le eventuali agevolazioni prima casa sull’acquisto dell’immobile?

Per comprenderlo analizziamo insieme due diverse situazioni.

Un caso pratico che ha fatto scuola nella giurisprudenza tributaria recente ed un altro caso analizzato da un documento di prassi pubblicato dall’Agenzia delle Entrate.

Iniziamo dicendo subito che non decade dall’agevolazione prima casa il contribuente che, dopo aver acquistato l’immobile con l’agevolazione, lo vende ad un terzo prima del decorso del termine quinquennale in ragione degli accordi stipulati in sede di separazione consensuale o di divorzio.

È questo l’importante principio di diritto confermato dalla Corte di Cassazione con l’Ordinanza numero 7966/2019.

Agevolazioni fiscali prima casa coppia sposata: cosa succede con il divorzio?

La Commissione Regionale accoglieva l’appello proposto dall’Agenzia delle entrate avverso la sentenza di primo grado che aveva accolto il ricorso proposto da un contribuente avverso un avviso di liquidazione emesso per la revoca delle agevolazioni relative all’acquisto della prima casa.

Nel caso in esame il contribuente aveva ceduto l’immobile di proprietà prima dello scadere del quinquennio in ragione degli accordi stipulati in sede di separazione consensuale dal coniuge e, per questo, l’Ufficio ne revocava i benefici in termini di imposta di registro.

I giudici d’appello avevano accolto le motivazioni dell’amministrazione finanziaria evidenziando che il venir meno del beneficio non contrastava con le disposizioni con cui i coniugi erano pervenuti alla separazione.

Di diverso avviso i giudici della Corte di cassazione, che hanno accolto il ricorso del contribuente chiudendo definitivamente il caso.

A parere dei giudici di legittimità è corretto il richiamo invocato dal contribuente all’esenzione prevista dall’articolo 19 della legge 74/1987 che esenta dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa “tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio”.

Con specifico riferimento all’agevolazione cd. “prima casa” i giudici di Piazza Cavour hanno richiamato il principio per cui

“il trasferimento dell’immobile prima del decorso del termine di cinque anni dall’acquisto, se effettuato in favore del coniuge in virtù di una modifica delle condizioni di separazione, pur non essendo riconducibile alla forza maggiore, non comporta la decadenza dai benefici fiscali, attesa la ratio dell’art. 19 della I. n. 74 del 1987, che è quella di favorire la complessiva sistemazione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi in occasione della crisi, escludendo che derivino ripercussioni fiscali sfavorevoli dagli accordi intervenuti in tale sede”

In altre parole, l’esenzione prevista dalla norma ha la ratio di agevolare la sistemazione dei rapporti patrimoniali in essere tra coniugi in occasione di una separazione o di un divorzio e tale principio si applica anche nell’ipotesi in cui il trasferimento dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa sia effettuato a favore di un terzo diverso dal coniuge.

Così disponendo il Legislatore ha voluto tutelare gli atti stipulati in sede di separazione personale (o anche di divorzio), risiedendo la causa di tali atti

“nello spirito di sistemazione, in occasione dell’evento di separazione consensuale, dei rapporti patrimoniali dei coniugi sia pure maturati nel corso della convivenza matrimoniale”

Divieto di doppia imposizione fiscale dello stesso imponibile

In quest’ottica, la ripresa fiscale da parte dell’Ufficio erariale si tradurrebbe di fatto in una nuova imposta su un trasferimento immobiliare avvenuto in esecuzione dell’accordo tra coniugi, in palese contrasto con l’obiettivo della richiamata disposizione di esenzione.

Da qui il rigetto delle motivazioni dell’Ufficio che, con la revoca dell’agevolazione, ha considerato la cessione a terzi dell’immobile estranea alla negoziazione globale dei rapporti coniugali conseguenti alla separazione, in netto contrasto con il principio evocato dalla Corte di legittimità.

Bonus prima casa, separazione e nuovo acquisto: solo la vendita della quota salva le agevolazioni

Il tema è molto delicato ed in questa sede appare opportuno citare anche un documento di prassi molto interessante, ovvero la risposta all’interpello numero 634/2021 dell’Agenzia delle Entrate.

Nel documento viene spiegato cosa succede se uno dei due coniugi in comunione dei beni dopo la separazione acquista un secondo immobile applicando nuovamente le imposte in misura ridotta.

Sotto la lente di ingrandimento il meccanismo agevolativo del bonus prima casa che permette l’applicazione dell’imposta di registro del 2 per cento, anziché del 9 per cento, sul valore catastale dell’immobile, e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro

Agevolazioni prima casa: cosa succede allo sconto sull’imposta di registro nel caso di separazione dei coniugi

In seguito alla separazione consensuale tra i coniugi, è stato stabilito che la casa familiare possa essere usata dal marito fino al 2026.

A novembre 2020 la moglie ha acquistato una nuova abitazione, adibita a residenza propria e dei propri figli, chiedendo di poter beneficiare di nuovo delle agevolazioni e, come previsto in caso di secondo acquisto, si è impegnata ad alienare la propria quota della casa ex coniugale entro il termine di un anno previsto dal comma 4-bis, della Nota II-bis, all’articolo 1, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

Tra il dire e il fare, però, c’è di mezzo il mare.

Non sembra, infatti, possibile mantenere la parola data dal momento che l’ex marito non ha intenzione di acquistare la sua quota ed è improbabile immaginare una vendita a terzi di una sola parte dell’immobile.

Senza la vendita del primo immobile, però, si verifica una decadenza dai benefici con la conseguenza e la necessità di procedere con il pagamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura ordinaria sul secondo e della relativa sanzione.

La contribuente si rivolge all’Agenzia delle Entrate per verificare la possibilità di ricevere un particolare trattamento alla luce dei fatti: la conservazione del bonus prima casa o la non applicazione della sanzione con il pagamento della sola differenza tra misura ordinaria e misura agevolata delle imposte dovute per il secondo acquisto.

La motivazione? Ritiene di avere la mera titolarità di una quota di un’abitazione che non può utilizzare. In altre parole, sostiene di avere un immobile non idoneo a soddisfare le esigenze abitative.

Ma per l’Agenzia delle Entrate, che si esprime sul punto con la risposta all’interpello numero 634 del 30 settembre 2021, non c’è ragione che tenga: o procede all’alienazione della sua quota o decade dall’agevolazione, non esiste una terza via.

Agenzia delle Entrate - Risposta numero 634/2021

Agevolazioni prima casa: ecco cosa succede in caso di separazione dei coniugi

“Considerata la titolarità in capo all’istante del diritto di proprietà di altra casa di abitazione, acquistata con le agevolazioni in esame, lo stesso dovrà procedere alla alienazione della quota in sua proprietà della casa pre-posseduta, al fine di non incorrere nella decadenza dall’agevolazione fruita per il secondo acquisto”

Bonus prima casa, separazione e nuovo acquisto con le agevolazioni: le regole da seguire

La linea rigida adottata dall’Amministrazione finanziaria ha le sue basi nella normativa di riferimento, richiamata nel documento che chiarisce le regole per l’applicazione del bonus prima casa nelle ipotesi di separazione e acquisto di una nuova abitazione da parte di uno dei coniugi.

A regolare l’accesso alle agevolazioni è la Nota II bis, posta in calce all’ articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

La possibilità di versare le imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura ridotta è offerta in linea generale a chi dichiara di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni in questione.

Ma la norma prevede anche un’eccezione: chi ha già acquistato un’abitazione con il bonus prima casa, ha la possibilità di comprare un altro immobile alle stesse condizioni a patto che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

In ogni caso se non si rispetta questa regola nei tempi stabiliti, si decade dal beneficio fruito per il secondo acquisto e bisogna versare le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, insieme a una sanzione pari al 30 per cento delle stesse imposte e gli interessi.

Come sottolinea l’Agenzia delle Entrate, anche nel caso analizzato è necessario procedere con l’alienazione della quota dell’immobile acquistato beneficiando delle agevolazioni.

“Tenuto conto che le disposizioni di cui alla citata Nota II-bis hanno natura agevolativa e, quindi, non sono suscettibili di interpretazione che ne estenda la portata applicativa ad ipotesi non espressamente contemplate, non si condivide la presunta inidoneità dell’immobile in oggetto pre-posseduto a soddisfare quelle esigenze abitative, quale elemento rilevante per impedire l’applicazione della citata disposizione di legge che prevede, tra l’altro, la decadenza dal beneficio fiscale in esame”.

Non è previsto alcun trattamento particolare.