Agevolazioni prima casa e cause di forza maggiore

La Corte di Cassazione, con l’Ordinanza n. 10562/2022, ha trattato un caso di decadenza dalle agevolazioni prima casa ed “esimente” per causa di forza maggiore.

Nel caso di specie, il contribuente impugnava davanti alla Commissione Tributaria Provinciale l’avviso di liquidazione con il quale l’Agenzia delle Entrate disponeva la revoca dalle agevolazioni previste dall’art. 1 della tariffa parte I allegata al Dpr. n. 131/1986, per avere il contribuente alienato l’immobile prima dello scadere del termine di cinque anni dalla data di acquisto e per aver acquistato un altro immobile da adibire a propria abitazione principale oltre il termine di un anno previsto dalla normativa vigente.

Corte di Cassazione - Ordinanza numero 10562 del 1° aprile 2022

Il testo dell’Ordinanza della Corte di Cassazione n. 10562 del 1° aprile 2022.

L’Ordinanza della Corte di Cassazione su agevolazioni prima casa e cause di forza maggiore

In primo grado il giudice accoglieva il ricorso, ritenendo che l’inadempimento all’obbligo previsto dalla legge fosse dipeso da causa di forza maggiore.

Il contribuente aveva, infatti, dedotto che la posticipazione della compravendita oltre il termine di un anno era dipeso da cause non dipendenti dalla propria volontà, avendo la società promissaria venditrice non tempestivamente adempiuto all’obbligo di consegna dell’immobile nella data fissata dal contratto preliminare.

Contro tale pronuncia ricorreva l’Ufficio e la Commissione Tributaria Regionale rigettava l’appello, confermando la sentenza di primo grado.

Avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionale l’Agenzia delle Entrate proponeva infine ricorso per Cassazione, denunciando la violazione dell’art. 1 del Dpr. 131/1986, nota II bis, avendo il giudice di appello (a suo avviso) errato nel considerare il caso di inadempimento della parte contrattuale come una delle ipotesi di forza maggiore, tali da impedire la decadenza dal beneficio fiscale c.d. “prima casa”.

Secondo la Suprema Corte la censura era fondata.

Evidenziano i giudici di legittimità che, in base alla giurisprudenza della Corte:

“Dal punto di vista civilistico il contratto preliminare di compravendita non produce che effetti obbligatori, mentre l’effetto traslativo della proprietà ex art. 1376 c.c., discende dal contratto definitivo o dalla sentenza costitutiva che di esso tiene luogo ai sensi dell’art. 2932 c.c.. … Tale soluzione non può che essere recepita anche in ambito tributario. Il significato letterale dell’espressione “acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”, quale elemento previsto ai fini della conservazione dell’agevolazione fiscale di cui si tratta, rimanda univocamente alla necessità di porre in essere un negozio traslativo del diritto di proprietà di un immobile.

Questa Corte ha chiarito che l’acquisto rilevante ai fini dell’ultima parte del quarto comma della nota II bis all’art. 1 della Parte Prima della Tariffa allegata al T.U. Registro può anche essere a titolo gratuito (sent. n. 16077/13) o può anche riguardare una quota indivisa di un immobile (purché di entità tale da garantire la concreta possibilità di disporre del medesimo per adibirlo a propria abitazione, sent. n. 13291/11); ma non è dubitabile che per “acquisto” si deve intendere l’acquisizione del diritto di proprietà, e non la mera insorgenza del diritto di concludere un contratto di compravendita”» (Cass. 17151/2014).

Agevolazioni prima casa, la posizione della Corte di Cassazione sulle cause di forza maggiore

In base a questo principio di diritto, rileva la Corte, per conservare l’agevolazione fiscale c.d. prima casa non è dunque sufficiente la stipulazione di un contratto preliminare di compravendita, avente meramente effetti obbligatori, essendo necessaria la conclusione del contratto definitivo, traslativo del diritto di proprietà dell’immobile, entro il termine previsto dalla legge.

Tanto premesso, nel caso di specie, risultava accertato:

• a) che il contribuente aveva trasferito a terzi la proprietà dell’immobile acquistato con il beneficio della prima casa entro il termine quinquennale dall’acquisto;
• b) che il contribuente, ancor prima dell’alienazione dell’unità immobiliare, aveva stipulato un contratto preliminare avente ad oggetto l’acquisto della proprietà di altro immobile;
• c) che nessun contratto definitivo era stato concluso entro l’anno dall’alienazione dell’immobile acquistato dal contribuente con l’agevolazione fiscale.

A tal riguardo la Commissione Tributaria Regionale, nell’escludere la decadenza dal beneficio, si era limitata ad affermare che "“Il contribuente, nel caso in esame, ha provato con adeguata documentazione che la mancata osservanza all’onere di riacquisto di altro immobile non è dipeso dalla sua volontà, bensì dalle violazioni contrattuali poste in essere dalla società promissaria venditrice, …., la quale non provvedeva ad adempiere ai diversi obblighi previsti nel contratto preliminare stipulato in data 24.5.2006, non rispettando la data di consegna dell’immobile fissata per il 12.3.2007, termine che ove rispettato avrebbe consentito … di osservare l’onere fiscale, conservando così il diritto all’agevolazione prevista dall’art. 1 della tariffa parte prima allegata al D.P.R. 131/1986”.

Rileva tuttavia la Cassazione che l’assunto del giudice di merito, che riteneva sussistente un rapporto di stretta correlazione tra l’osservanza da parte del promissario acquirente del termine annuale previsto art. 1 del Dpr. 131/1986, nota II bis e l’inadempimento da parte del promittente venditore dell’obbligo di consegna dell’immobile, era errato.

La consegna del bene oggetto del preliminare, che le parti possono regolamentare a fronte di pagamenti anticipati, non comporta infatti, come detto, di per sé, alcun effetto traslativo della proprietà, che si produce solo con la stipula del definitivo.

È infatti solo il contratto definitivo, secondo il predetto orientamento giurisprudenziale, a segnare il momento in cui va verificata l’osservanza da parte del contribuente del termine annuale per l’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

E nel caso di specie non emergeva dalla impugnata sentenza alcun riferimento temporale alla data di stipulazione del contratto definitivo, né risultava che i giudici di secondo grado avessero accertato che il promittente venditore si fosse sottratto all’obbligo di concludere il contratto definitivo.

La Commissione Tributaria Regionale aveva dunque errato nel ritenere impedita la decadenza dal beneficio per causa di forza maggiore.

Non poteva infatti dirsi rientrante in tale ipotesi la fattispecie in esame, in cui la società contribuente lamentava il mancato adempimento degli obblighi derivanti dal contratto preliminare da parte della promittente venditrice.

Secondo costante giurisprudenza di legittimità, infatti, il sopravvenire di una causa di forza maggiore, che impedisce la decadenza dall’agevolazione “prima casa”, deve intendersi quale impedimento oggettivo, caratterizzato dalla non imputabilità (anche a titolo di colpa), inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento (cfr., Cass. 6076/2017; 13148/2016; 14399/2013; ord. n. 864/2016 e n. 25/2016), laddove l’Ordinanza n. 26328/2018 della stessa Corte ha affermato che “In tema di benefici fiscali per l’acquisto della cd. prima casa, è consentito il mantenimento dell’agevolazione esclusivamente ove il trasferimento della residenza nel Comune nel quale è ubicato l’immobile non sia tempestivo per causa sopravvenuta di forza maggiore, assumendo rilevanza, a tal fine, i soli impedimenti non imputabili alla parte obbligata, inevitabili e imprevedibili” (cfr. sul punto anche Cass. S.U. 8094/2020).

L’ipotesi di specie, di inadempimento della controparte degli obblighi derivanti dal contratto preliminare, non presentava i connotati dell’oggettività, inevitabilità ed imprevedibilità e pertanto non poteva essere configurata alla stregua di una causa di forza maggiore.

La mancata conservazione del beneficio fiscale non era infatti dipesa da fattori sovrastanti la sfera soggettiva del soggetto, essendo riconducibile ad una precisa scelta del contribuente di ricorrere alla stipula del contratto preliminare, accettando, quindi, anche il rischio che, per effetto degli inadempimenti della controparte - eventi per nulla imprevedibili e inaspettati - il passaggio di proprietà si protraesse oltre l’anno dalla precedente vendita.