Contratto preliminare, per la cessione con corrispettivo l’imposta di registro è in misura fissa

Contratto preliminare: in caso di cessione, dietro pagamento di un corrispettivo rilevante ai fini IVA, l’imposta di registro deve essere versata in misura fissa.

Lo chiarisce l’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello numero 95 del 4 marzo 2022 che, per arrivare a questa conclusione, si sofferma in maniera particolare sulla natura della somma versata per subentrare nella compravendita.

Contratto preliminare, per la cessione l’imposta di registro è in misura fissa

Come di consueto, lo spunto per fare luce sulle regole da seguire arriva dall’analisi di un caso pratico.

Protagonista è una società subentrata, a titolo gratuito, come acquirente in un contratto preliminare relativo alla compravendita di un immobile, sottoscritto versando 70.000 euro di caparra su un totale di 95.000 euro.

La società, invece, per subentrare ha versato 50.000 euro come rimborso parziale.

All’Agenzia delle Entrate si rivolge per sciogliere i suoi dubbi sull’applicazione dell’imposta di registro al momento della registrazione dell’atto di cessione di preliminare.

Con la risposta all’interpello numero 95 del 4 marzo 2022, l’Amministrazione finanziaria chiarisce prima di tutto che il versamento non può essere considerato una restituzione parziale della caparra ma costituisce, essendoci requisiti soggettivo, oggettivo e territoriale previsti per l’applicazione del tributo, un corrispettivo rilevante ai fini IVA.

Nel motivare la sua risposta richiama, infatti, la Corte di Cassazione che con la sentenza numero 19399 ha stabilito quanto segue:

“la cessione della posizione giuridica di contraenza relativa ad un contratto preliminare di compravendita è una specie delle cessioni di contratti di ogni tipo e oggetto che l’art. 3.2, n. 5, DPR 26 ottobre 1972, n. 633, considera prestazioni di servizio, se effettuate verso corrispettivo, le quali, ai sensi dell’art. 6.3.1 dello stesso atto normativo si considerano effettuate all’atto del pagamento del corrispettivo”.

Da questa precisazione derivano due conseguenze:

• il soggetto cedente ha l’obbligo di emettere fattura con addebito di imposta;
• l’imposta per la registrazione della cessione del contratto è dovuta in misura fissa in virtù del principio di alternatività Iva/registro previsto dall’articolo 40 del TUR.

Cessione contratto preliminare: imposta di registro in misura fissa in caso di corrispettivo

Nel motivare la sua risposta l’Agenzia delle Entrate si sofferma prima di tutto sulla definizione di contratto preliminare, un accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo, che indica fin dal principio i contenuti e gli aspetti essenziali.

In linea generale l’accordo deve essere registrato entro venti giorni dalla sua sottoscrizione ed è soggetto all’applicazione dell’imposta di registro nella misura fissa pari a 200 euro.

In presenza di una caparra trova applicazione l’aliquota dell’0,50 per cento, mentre nel caso di acconti di prezzo non soggetti ad IVA si applica l’aliquota del 3 per cento. In ogni caso l’imposta pagata è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.

Come accade nella situazione analizzata, c’è anche la possibilità che un soggetto subentri per effetto di una cessione del preliminare e quindi anche nelle clausole, e in particolare in quella che ha previsto il versamento di 70.000 euro come caparra confirmatoria.

A questo punto per orientarsi tra le regole da applicare è necessario soffermarsi sulla natura di quest’ultima: la somma versata è diversa dall’acconto, non rappresenta un anticipo del prezzo pattuito, ma rappresenta un risarcimento in caso di inadempimento contrattuale. Con la stipula del contratto definitivo, si trasforma poi in acconto del prezzo di vendita del bene o del servizio.

Alla luce del quadro descritto il versamento dei 50.000 euro da parte della società che si rivolge all’Agenzia delle Entrate non può rappresentare un parziale rimborso dei 70.000 euro versati in origine come caparra, ma costituisce un corrispettivo rilevante ai fini IVA, con tutte le conseguenze che ne derivano dal punto di vista fiscale.

Agenzia delle Entrate - Risposta numero 95 del 4 marzo 2022

Cessione di contratto preliminare - Art. 3, secondo comma, n.5), del DPR n. 633 del 1972