Agevolazioni prima casa IVA e imposta di registro

Com’è ormai noto ai lettori di Informazione Fiscale, le agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa (o abitazione principale) sono una vera e propria giungla.

In questo intervento vogliamo però fornirvi un elenco sintetico ma completo delle agevolazioni legate all’IVA, all’imposta di registro ed alle imposte ipotecarie e catastali.

Si tratta di voci importanti nel definire il reale prezzo di acquisto della prima casa e conoscere quanto si può risparmiare diventa fondamentale per porre in essere un’operazione conveniente.

Prima di analizzare insieme l’elenco delle agevolazioni fiscali spettanti sull’acquisto della prima casa è doverosa una premessa in ordine agli elementi da considerare.

In relazione alle attuali regole, infatti, occorre considerare una molteplicità di aspetti ovvero:

• l’epoca di costruzione (criterio dei cinque anni);
• la soggettività passiva IVA del soggetto venditore
• e, ovviamente, se l’acquirente sia effettivamente già proprietario di prima casa o meno.

Agevolazioni fiscali acquisto casa IVA e imposta di registro nel caso in cui il venditore sia una banca ovvero una società di leasing:

• operazione esente IVA;
• imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale pari a 200 euro ciascuna;
• imposta di bollo pari a 230 euro;
• tassa ipotecaria pari a 90 euro.

Riepilogando: quando il venditore della casa è una banca ovvero una società di leasing non costruttrice l’operazione è esente IVA e le imposte di registro, ipotecarie e catastali si pagano nella misura fissa sopra riportata.

In questa fattispecie non rileva la circostanza che il contribuente-acquirente sia già proprietario o meno di prima casa.

Agevolazioni fiscali acquisto prima casa IVA e imposta di registro nel caso in cui il venditore sia un soggetto privato:

• operazione fuori campo IVA;
• imposta di registro 2% (sarebbe il 9% qualora non si trattasse di prima casa);
• imposta ipotecaria e catastale pari a 50 euro;
• operazione esente da imposta di bollo e tassa ipotecaria.

Riepilogando: quando il venditore della casa è un soggetto privato che non opera nell’esercizio di un’attività di impresa, l’operazione di acquisto prima casa è fuori dal campo di applicazione dell’IVA, esente da bollo e tassa catastale ma soggetta ad imposta di registro pari al 2% e imposta ipotecaria e catastale pari a 50 euro.

Nel caso in cui l’acquirente non acquistasse la prima casa ma la seconda (o la terza, ecc) l’imposta di registro andrebbe pagata con l’aliquota più alta del 9% fermo restando le altre condizioni sopra elencate.

Quindi in questo caso la reale agevolazione fiscale è rappresentata dalla riduzione dell’imposta di registro che scende dal 9 al 2 per cento.

Una precisazione importante: molte fonti online parlano di agevolazione fiscale IVA sulla prima casa anche nell’acquisto fra privati.

Attenzione perché non si tratta di una agevolazione ma semplicemente di una regola base prevista dal d.p.r. 633/1972 (decreto IVA).

In sostanza un’operazione fra privati non è mai soggetta ad IVA perché mancano il presupposto soggettivo ed oggettivo per l’applicazione dell’imposta.

Agevolazioni fiscali acquisto prima casa IVA e imposta di registro nel caso in cui il venditore sia un’impresa costruttrice o ristrutturatrice:

• operazione soggetta ad IVA del 4% (in luogo del 10%) qualora si tratti di acquisto prima casa e l’immobile sia costruito da meno di cinque anni;
• operazione esente IVA ove si tratti di acquisto di prima casa, l’immobile sia costruito da più di cinque anni e l’impresa venditrice non abbia esercitato l’opzione per l’applicazione facoltativa dell’IVA;
• imposta di registro, ipotecaria e catastale pari a 200 euro ciascuna nel caso di immobile costruito da meno di cinque anni. L’imposta di registro diventa proporzionale con aliquota al 2 per cento nel caso di immobile costruito da più di cinque anni;
• imposta di bollo pari a 230 euro e tassa catastale pari a 90 euro nel caso di immobile costruito da meno di cinque anni. Entrambe le voci vengono azzerate nel caso di acquisto prima casa avente ad oggetto un immobile costruito da più di cinque anni.

Riepilogando: ove l’acquisto prima casa avvenga da un soggetto venditore nella veste di impresa costruttrice o ristrutturatrice, l’inquadramento fiscale dell’operazione cambia a seconda che l’immobile sia costruito da più o meno di cinque anni.