In caso di doppio acquisto via libera “condizionato” all’agevolazione prima casa

In tema di agevolazioni tributarie per l’acquisto della prima casa, non incorre in decadenza il contribuente che nel termine di 18 mesi dal primo acquisto, pur non avendo stabilito la propria residenza nel comune di ubicazione dell’immobile così acquistato, lo abbia rivenduto e ne abbia acquistato un altro entro un anno dall’alienazione, provvedendo, entro quest’ultimo termine, a destinare il nuovo immobile a propria abitazione principale.

Lo ha precisato con la sentenza n. 20185/2024 la Corte di Cassazione.

In caso di doppio acquisto via libera “condizionato” all’agevolazione prima casa

La controversia è sorta a fronte del ricorso proposto da un contribuente avverso un avviso di liquidazione col quale, previa revoca dell’agevolazione usufruita dal contribuente per l’acquisto della prima casa di abitazione, era stata recuperata l’imposta sostitutiva di cui all’art. 15 del DPR n. 601/1973 secondo l’aliquota ordinaria del 2 per cento.

Il giudizio è giunto in CTR e qui i giudici di merito hanno accolto il gravame dell’Agenzia delle Entrate ritenendo che:

• all’atto di acquisto del 7 dicembre 2005, per il quale il contribuente aveva usufruito dell’agevolazione, aveva fatto seguito la vendita degli stessi beni in data 11 ottobre 2006, con riacquisto il 9 ottobre 2007 di un diverso immobile (sito nel “Comune 2”);
• il contribuente non aveva trasferito la propria residenza nel Comune di ubicazione delle unità immobiliari oggetto del primo acquisto (“Comune 1”);
• da tanto conseguiva, pertanto, la decadenza dalle agevolazioni godute, atteso che il successivo riacquisto (infrannuale) del bene ubicato nel “Comune 2” poteva “operare solo in caso di sussistenza dei presupposti per il diritto all’agevolazione”.

Il contribuente ha impugnato la sentenza di secondo grado denunciando violazione e falsa applicazione dell’art. 1 nota II-bis, della Tariffa allegata, parte prima del DPR n. 131/1986, e dell’art. 7 della legge n. 448/1998.

A parere del ricorrente, secondo la stessa successione temporale degli atti di acquisto, di vendita e di riacquisto delle unità immobiliari rispetto alle quali venivano in considerazione le agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa di abitazione, l’Agenzia aveva posto illegittimamente a fondamento della perdita dei benefici l’inattuazione - nel termine di 18 mesi (esteso dalla giurisprudenza a tre anni) - del proposito di trasferire la residenza nel “Comune 1” di ubicazione delle unità immobiliari oggetto della compravendita del 7 dicembre 2005.

Inoltre, in ragione della successiva rivendita (in data 11 ottobre 2006) dei beni in questione, era stata puntualmente rispettata la condizione posta dall’art. 1, nota II-bis, comma 4, in ordine al trasferimento della residenza infrannuale (residenza nella fattispecie preesistente) presso il “Comune 2” di ubicazione delle unità immobiliari oggetto di riacquisto.

Il ricorso è stato ritenuto fondato dalla Cassazione, che ha accolto l’originario ricorso proposto dal contribuente, condannando l’Agenzia ricorrente al pagamento delle spese processuali.

Non si perde il diritto alle agevolazioni per una decadenza che non si verifica

In premessa è stato precisato che la perdita dell’agevolazione contestata dall’Agenzia delle Entrate conseguiva dall’inattuazione del proposito (dichiarato in atto dal contribuente) di stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato entro il prescritto termine di 18 mesi.

Inoltre, le unità immobiliari oggetto dell’acquisto agevolato sono state, a loro volta, trasferite a titolo oneroso con atto di vendita dell’11 ottobre 2006; atto, questo, al quale ha fatto seguito il riacquisto, in data 9 ottobre 2007, di un’altra unità immobiliare ubicata (questa volta) nel Comune sede di residenza del contribuente.

Con ciò, pertanto, si è verificata la fattispecie derogatoria (della decadenza dall’agevolazione per vendita infraquinquennale) espressamente prevista al quarto comma della citata nota II-bis.

Fatta questa premessa, la Corte di Cassazione ha precisato, in primo luogo, che la portata di detta disposizione ha inizialmente formato oggetto di una lettura restrittiva essendosi, difatti, rilevato che la deroga alla fattispecie decadenziale (per vendita infraquinquennale del bene acquistato a condizioni agevolate) presupponeva, ad ogni modo, che il primo acquisto fosse stato effettuato in presenza dei requisiti per la fruizione del beneficio e che, pertanto, non potesse operare laddove il primo acquisto non spettasse a causa di dichiarazione mendace originariamente o per fatti sopravvenuti, quale la mancata definitiva realizzazione dell’intento di stabilire la propria residenza nel comune di ubicazione dell’immobile.

Si è, però, poi osservato che il legislatore era intervenuto a diversificare i presupposti della fattispecie originaria (acquisto a condizioni agevolate) e di quella derogatoria (vendita del bene seguito dal riacquisto infrannuale di altro bene quale prima casa di abitazione), così che, nel caso di acquisto a condizioni agevolate cui abbia fatto seguito la rivendita del bene seguita dal riacquisto di unità immobiliare destinata a prima casa di abitazione, si è rilevato che la conservazione dell’agevolazione consegue dalla effettiva:

“realizzazione della destinazione ad abitazione propria degli immobili acquisiti nelle singole transazioni in virtù del concreto trasferimento della residenza anagrafica nell’unità abitativa correlata (Cass., 30 aprile 2015, n. 8847).”

Sulla base di detto precedente, la successiva giurisprudenza della Corte ha posto il principio di diritto secondo il quale non incorre in decadenza il contribuente che nei 18 mesi dal primo acquisto, pur non avendo stabilito la propria residenza nel comune dell’immobile originariamente acquistato, lo abbia rivenduto e ne abbia acquistato, entro un anno dall’alienazione, un altro, provvedendo a fissare la residenza nel comune ove ha acquistato il secondo immobile, come dichiarato nel successivo atto di compravendita.

Nella fattispecie in commento la perdita del diritto alle agevolazioni non poteva essere fondata su di una decadenza che non si era verificata, atteso che la vendita delle unità immobiliari conseguite a condizioni agevolate si era perfezionata prima del decorso del termine (18 mesi) posto dal legislatore al contribuente per la realizzazione del dichiarato proposito abitativo (trasferimento di residenza); né il decorso di detto termine avrebbe potuto utilmente produrre i suoi effetti a fronte di una fattispecie (la rivendita dei beni) che essa stessa importava la perdita delle agevolazioni (in difetto della consentita deroga costituita dalla effettiva realizzazione, nel termine annuale, del progetto abitativo).