Agevolazioni prima casa: le regole nel caso di contratto a favore di un terzo

Se viene stipulato un contratto a favore di un terzo, in quali casi spetta l’agevolazione prima casa?

A fornire i chiarimenti è l’Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello numero 145 del 4 luglio 2024.

L’agevolazione spetta anche nel caso in cui il contratto di acquisto dell’immobile sia stipulato in favore di un minorenne.

Deve essere prodotta anche la dichiarazione del terzo di “volerne profittare”, che consolida l’acquisto a favore del terzo, impedisce la revoca da chi ha stipulato il contratto e crea i presupposti per l’applicazione dell’agevolazione.

Agevolazioni prima casa: le regole nel caso di contratto a favore di un terzo

Con la risposta all’interpello numero 145 del 4 luglio 2024, l’Agenzia delle Entrate fornisce i chiarimenti in merito al riconoscimento delle agevolazioni prima casa nel caso in cui il contratto di acquisto dell’immobile sia stipulato a favore di un terzo.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 145 del 4 luglio 2024

Le regole da applicare all’agevolazione prima casa nel caso di contratto a favore di un terzo, figlio minorenne.

Le delucidazioni riguardano il caso concreto dell’acquisto della proprietà della metà dell’abitazione da parte della madre di un ragazzo minorenne, in favore di quest’ultimo.

La madre, che ha stipulato il contratto di compravendita, chiede se nel caso in cui rinunci alla stipula del contratto a favore di terzo resti immutata l’agevolazione.

L’Agenzia delle Entrate riepiloga il quadro normativo di riferimento e spiega per quale motivo, nel caso in questione, l’agevolazione prima casa non può essere riconosciuta.

Per prima cosa viene chiarito che le esenzioni o agevolazioni devono essere considerate di stretta interpretazione, in altre parole la platea non può essere estesa sulla base di criteri di analogia.

L’agevolazione spetta nel rispetto dei requisiti previsti dalla Nota II-bis posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al decreto del Presidente della Repubblica del 26 aprile 1986, n. 131.

È riconosciuta anche nelle ipotesi di acquisto da parte di minorenni, se il bene viene acquistato da un minorenne non emancipato, come specificato anche dalla circolare 12 agosto 2005, n. 38/E.

Devono però essere rispettati determinati requisiti, tra i quali rientra la dichiarazione del terzo di “volerne profittare.”

Agevolazioni prima casa: spetta con la dichiarazione del terzo di volerne profittare

Le regole che disciplinano il contratto a favore di terzi sono quelle previste dall’articolo 1411 del Codice civile.

La stipulazione di un contratto a favore di un terzo è valida se lo stipulante vi abbia interesse.

In linea generale, il terzo acquista il diritto contro il promittente per effetto della stipulazione.

Tale stipulazione può però essere revocata o modificata dallo stipulante, finché il terzo non abbia prodotto la dichiarazione di volerne profittare.

Salvo che venga stabilito diversamente dalla volontà delle parti o dalla natura del contratto, la prestazione rimane a beneficio dello stipulante:

• in caso di revoca della stipulazione;
• in caso di rifiuto del terzo di profittarne.

L’acquisto però non è definitivo fino alla dichiarazione del terzo. Come stabilito dal secondo comma dell’articolo 1411 del Codice civile, infatti, la dichiarazione del terzo di ’’volerne profittare’’ consolida l’acquisto in suo favore e impedisce la revoca o la modifica da parte dello stipulante.

È infatti tale dichiarazione che rende l’acquisto definitivo da parte del terzo, che rende immodificabile l’acquisto e crea i presupposti per l’applicazione dell’agevolazione.

In conclusione, come spiegato dall’Agenzia delle Entrate, nel caso in cui il terzo intenda beneficiare delle agevolazioni sull’acquisto della prima casa deve rendere le dichiarazioni di cui alla citata Nota II-bis.

Nel caso preso in esame, dal momento che il terzo non ha reso la dichiarazione di “volere profittare”, ex articolo 1411 secondo comma del Codice civile, al momento dell’atto non risultavano verificati i requisiti per avere accesso all’agevolazione.

Agevolazioni prima casa: in cosa consiste l’agevolazione

Quali sono i vantaggi che rientrano nell’agevolazione prima casa, prevista dalla Nota II-bis posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al decreto del Presidente della Repubblica del 26 aprile 1986, n. 131?

L’agevolazione consiste nell’applicazione dell’aliquota del 2 per cento per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione.

Le abitazioni non devono rientrare in una delle seguenti categorie catastali:

• A/1;
• A/8;
• A/9.

Devono inoltre essere rispettate le seguenti condizioni:

• che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza;
• che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
• che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni in questione.