I controlli fiscali sugli agenti immobiliari

Le agenzie di mediazione immobiliare - attività di chi professionalmente opera da intermediario fra coloro che offrono sul mercato immobili di qualunque genere e coloro che cercano immobili - sono una categoria che presenta una serie di refluenze e implicazioni fiscali, la cui lettura è demandata ai verificatori in sede di controllo, volto a ricostruire in maniera credibile o verosimile le eventuali prestazioni non fatturate, legate, in particolar modo, al mondo dei privati, tutti soggetti che non necessitano di fatture.

A questo proposito ricordiamo che, in sede di rogito, i contraenti hanno l’obbligo di rendere apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l’indicazione analitica:

• delle modalità di pagamento del corrispettivo;
• se ci si è avvalsi di un mediatore e, in caso affermativo, chi è il mediatore ed il suo numero di partita I.V.A. o di codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti d’affari in mediazione e della Camera di Commercio di riferimento per il titolare ovvero per il legale rappresentante o mediatore che ha operato per la stessa società;
• l’ammontare della spesa sostenuta per la mediazione e le modalità analitiche di pagamento.

Per mediazione immobiliare si intende

l’attività di chi professionalmente opera da intermediario fra coloro che offrono sul mercato immobili di qualunque genere e coloro che sul mercato cercano immobili

Essenzialmente l’attività di mediazione immobiliare si distingue in due grandi aree

Ovviamente le modalità operative di esercizio dell’attività divergono a secondo della diversa dimensione dell’attività e di esercizio.

I canali tipici di evasione sono principalmente correlati:

• alla omessa/parziale certificazione delle prestazioni rese e, quindi, all’occultamento dei ricavi e del volume d’affari che si traduce nel totale occultamento degli affari trattati e dei conseguenti corrispettivi conseguiti;
• alla sottofatturazione ovvero parziale contabilizzazione dei corrispettivi conseguiti per singoli affari.

I funzionari del Fisco, in sede di verifica esterna – presso il luogo di esercizio dell’attività - eseguono una serie di operazioni:

Controlli fiscali agenti immobiliari: la verifica del volume d’affari coerente

Per quanto riguarda il riscontro dei dati scaturenti dalla contabilità i verificatori procederanno ad effettuare i seguenti controlli:

• controllo del conto cassa e degli estratti conto bancari, rilevanti giacenze contabili di cassa inutilizzate o consistenti prelievi bancari del titolare o dei soci, privi di una plausibile giustificazione;
• controllo del conto “prelevamenti del titolare”.

Per quanto riguarda i controlli extracontabili, nell’apposita metodologia di controllo si legge che un primo esame sarà condotto sui contratti di incarico stipulati con la clientela (generalmente redatti su moduli prestampati) esibiti dalla parte o reperiti dai verificatori (la conservazione di tali documenti deve ritenersi pacificamente obbligatoria a norma dell’articolo 2220 del codice civile).

Relativamente agli incarichi che non risultino essere andati a buon fine (o che non abbiano, comunque, dato luogo all’insorgenza del diritto alla provvigione, come spesso previsto in caso di revoca anticipata), vengono in genere effettuati i necessari riscontri al Sistema Informativo sulla posizione dei clienti, allo scopo di individuare eventuali negozi giuridici che possano essere connessi per natura e per epoca all’incarico a suo tempo conferito all’agenzia immobiliare.

Per il controllo dei contratti che hanno dato luogo a ricavi non certificati, gli 007 del Fisco possono procedere ad una ricostruzione indiretta del portafoglio clienti sulla base delle inserzioni pubblicitarie effettuate sui quotidiani o periodici locali, ovvero attraverso altri mezzi di comunicazione (TV, radio, Internet, ecc.), acquisendo presso i concessionari di pubblicità operanti nell’ambito territoriale dell’Agenzia gli estremi delle prestazioni rese a quest’ultima e l’elenco delle inserzioni pubblicitarie effettuate, controllando successivamente la corrispondenza tra le inserzioni stesse e gli incarichi documentati.

Le inserzioni possono essere rilevate anche direttamente dai giornali, ancorché effettuate in forma anonima, attraverso il numero telefonico pubblicato appartenente ad una delle utenze dell’agenzia.

Una volta individuata una serie di inserzioni, relativamente ad un determinato periodo, se ne segue l’evoluzione nel tempo per accertarne l’esito.

L’interruzione repentina dell’inserzione in epoca di molto anteriore alla scadenza dell’incarico (solitamente di tre mesi) per alcuni beni, può non trovare plausibile spiegazione o nella conclusione positiva dell’incarico medesimo o nella sua revoca anticipata da parte del cliente, con conseguente obbligo di corresponsione della provvigione pattuita, secondo quanto generalmente stabilito nelle clausole contrattuali.

Il rilievo - La mediazione ordinariamente presuppone un compenso sia da parte dell’acquirente che da parte del venditore (pur se potrebbero esserci casi di una mediazione unilaterale basata sul pagamento della provvigione da parte di un solo contraente). Se tale informazione non risulta dalla documentazione reperita nel corso dell’accesso e/o esibita dalla parte, si può procedere a quantificarla nel 3% (che è quella mediamente applicata secondo gli usi e consuetudini del luogo), a carico sia del venditore che del compratore.

In contraddittorio, inoltre, potrà essere rilevata la misura degli eventuali sconti praticati ai clienti. Per le imprese che operano in franchising particolare attenzione sarà riservata all’analisi dei costi, considerato che il rapporto casa madre - affiliati comporta una serie di controlli interni tali da garantire, almeno in parte, la veridicità delle risultanze del fatturato attivo.

Controlli fiscali su agenti e mediatori immobiliari: la posizione della giurisprudenza

Al fine di offrire a lettrici e lettori interessati anche il pensiero dei massimi giudici sui tali tipi di controlli fiscali segnaliamo alcune recenti pronunce della Cassazione:

• la sentenza n. 9732/2015, che ha ritenuto legittimo l’avviso di accertamento emesso dall’ufficio, nei confronti di una agenzia immobiliare, mediante l’applicazione di una percentuale di calcolo alle rilevate inserzioni pubblicitarie sulle riviste di settore e sulle contraddizioni fra la contabilità ufficiale e quella parallela rinvenuta. “Gli elementi raccolti in sede di verifica sono tali da far disattendere le risultanze delle scritture contabili anche se tenute regolarmente: e tanto il giudice a quo ricava dalle contraddizioni rilevate tra «agende» e «block notes», che testimoniano una intensa attività, confermata dall’elevato numero di inserzioni, e il numero limitato degli incarichi di intermediazione nelle compravendite immobiliari documentati nel triennio 1998-2000, i risultati di esercizio negativi degli ultimi sette anni e i redditi irrisori di partecipazione dichiarati dai soci per il 1997-1998. Tutte queste sono per il giudice d’appello, e a ragione, presunzioni semplici, ma gravi, precise e concordanti e quindi prove idonee a supportare l’accertamento”;
• l’ordinanza n. 19830 del 12 luglio 2021, secondo cui la sentenza impugnata “motiva sul punto, da un lato, mediante il rinvio alla motivazione della decisione di primo grado che ha ritenuto corretta la ricostruzione dei ricavi per l’attività di intermediazione immobiliare mediante l’applicazione del criterio rappresentato dalle percentuali previste dagli usi del settore; dall’altro lato, integra tale motivazione con la considerazione che i compensi esposti dalla società nelle relative fatture risultano poco attendibili, in quanto diversi a seconda che la relativa IVA fosse detraibile dal destinatario o meno”;
• l’ordinanza n.19712 del 17 giugno 2022, secondo cui “l’Amministrazione finanziaria, in presenza di contabilità formalmente regolare, ma intrinsecamente inattendibile per l’anti economicità del comportamento del contribuente, può desumere in via induttiva, ai sensi del D.P.R. n. 600/1973, art. 39, comma 1, lett. d), sulla base di presunzioni semplici, purché gravi, precise e concordanti, il reddito del contribuente, utilizzando le incongruenze tra i ricavi, i compensi e i corrispettivi dichiarati e quelli desumibili dalle condizioni di esercizio della specifica attività svolta, incombendo sul contribuente l’onere di fornire la prova contraria e dimostrare la correttezza delle proprie dichiarazioni. Gli elementi assunti a fonte di presunzione, peraltro, non devono essere necessariamente plurimi, potendosi il convincimento del giudice fondare anche su di un elemento unico, purchè preciso e grave, la cui valutazione non è sindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivata” (Cass n. 26036/2015, n. 25217/2018, n. 27552/2018); nel caso di specie, la CTR ha ritenuto sussistere le presunzioni, gravi, precise e concordanti per procedere all’accertamento, affermando che "costituisce presunzione di evasione il fatto che in sede di questionario la società non abbia prodotto i contratti relativi al conferimento degli incarichi a vendere riferiti all’esercizio 2006. Non è verosimile quanto afferma la società, e cioè che i contratti siano stati stipulati solo in forma orale. Oltre che contrastare con la prassi costante usata nel settore che prevede la forma scritta del contratto, si rileva che il solo accordo orale non tutela il mediatore sia in sede di pagamento della provvigione pattuita con il cliente che in caso di rinuncia all’incarico senza giustificato motivo. Altro elemento presuntivo di evasione va individuato nelle provvigioni applicate dalla società in misura inferiore rispetto a quelle praticate nel settore in cui, sulla base dei rilievi operate dalla Commissione usi della Provincia di Milano, risulta che le provvigioni si attestano fra il 4 e il 6%. Sulla mediazione, la società applica percentuali fra loro notevolmente differenziate senza che di ciò venga data una accettabile giustificazione. Il predetto ordine di scelte in discordanza con i criteri di mercato non trova valide giustificazioni da parte dalla società su cui incombe l’onere probatorio conseguentemente alla rettifica analitica induttiva ex art. 39, c. 1, lett. d) DPR 600/73” …… “Del suddetto comportamento antieconomico l’imprenditore non spiega le ragioni che consentono di escludere l’evasione”.