Affitti brevi, il numero degli immobili non determina l’attività imprenditoriale

Affitti brevi, il corretto trattamento fiscale dal punto di vista delle imposte dei redditi dipende dalla presenza o meno di servizi aggiuntivi e non dal numero di immobili locati.

In questo caso, infatti, diventa attività imprenditoriale e bisogna applicare la tassazione prevista per i redditi di impresa.

A stabilirlo è l’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello numero 278 del 26 agosto 2020.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 278 del 26 agosto 2020

Interpello articolo 11, comma 1, lett. a), legge 27 luglio 2000, n. 212 - attività di locazione breve di cui all’articolo 4 del D.L. 24 aprile 2017, n. 50, convertito dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, e regime dei redditi fondiari di cui agli articoli 36 e 37 del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917.

Affitti brevi, quando scatta la tassazione prevista per i redditi di impresa?

Come di consueto, lo spunto per fare luce sugli affitti brevi, quindi di durata non superiore a 30 giorni, e sul giusto inquadramento fiscale per quanto riguarda le imposte sui redditi arriva dall’analisi di un caso pratico.

Protagonista è un contribuente che ha intenzione di dare in affitto per brevi periodi tre case in Lombardia, una in Liguria e due in Sardegna tramite piattaforme specializzate come AirBnb, Booking e altri. Per gli ospiti non ci sarà nessun servizio aggiuntivo rispetto al necessario, ovvero utenze, fornitura iniziale di biancheria e pulizia finale.

All’Agenzia delle Entrate si rivolge per sapere sei i redditi che ne derivano devono essere tassati come redditi fondiari, ai sensi degli articoli 36 e 37 del TUIR, Testo Unico delle Imposte sui Redditi, oppure come reddito d’impresa regolato dall’art. 55 del TUIR, considerando il loro numero complessivo.

Con la risposta all’interpello numero 278 del 26 agosto 2020, l’Agenzia delle Entrate sottolinea che non è rilevante il numero di affitti brevi, ma la presenza o meno di servizi aggiuntivi che possono determinare un’attività imprenditoriale.

Nel testo si legge:

“Con riferimento al caso di specie, [...], si ritiene che l’attività di locazione breve, anche se esercitata su più unità immobiliari, per la quale ci si avvale dell’intermediazione di soggetti terzi che gestiscono siti internet specializzati ed in relazione alla quale i servizi che vengono resi in aggiunta sono esclusivamente le utenze, la fornitura iniziale di biancheria e la pulizia finale, in assenza di un’organizzazione della stessa attività in forma di impresa ai sensi dell’art. 2082 del c.c., costituisca reddito fondiario ai sensi degli articoli 36 e 37 del TUIR, e rientri nel regime delle locazioni brevi in esame”.

Affitti brevi, quando ci sono anche servizi aggiuntivi è attività imprenditoriale

Nel motivare la sua risposta, l’Agenzia delle Entrate sottolinea che sul tema si attende un regolamento ad hoc non ancora emanato.

Il riferimento normativo cardine sugli affitti brevi è l’articolo 4 del decreto legge numero 50 del 24 aprile 2017 che ha stabilito una specifica disciplina fiscale per le locazioni brevi, ha definito la tipologia di contratti, il regime fiscale da applicare ai relativi canoni e ha attribuito compiti di comunicazione dei dati e di sostituzione nel prelievo dell’imposta in capo a determinati intermediari.

Come sottolinea l’Agenzia delle Entrate, la norma richiede che il contratto
sia stipulato da persone fisiche che pongono in essere la locazione al di fuori della attività d’impresa.

Come indicato nello stesso testo, i criteri in base ai quali l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale dovevano trovare spazio in un regolamento da emanare entro 90 giorni che non ha mai visto la luce.

“In assenza del citato regolamento, quindi, al fine di individuare i criteri idonei a determinare lo svolgimento di un’attività di locazione nell’esercizio di attività di impresa, occorre far riferimento ai princìpi generali stabiliti dall’art. 2082 del codice civile e dall’art. 55 del TUIR (con riferimento all’esercizio di attività commerciale).

[...]

Allo stato attuale, pertanto, in applicazione dell’articolo 55 del TUIR, deve ritenersi che l’attività di locazione produca redditi d’impresa e non redditi fondiari soltanto qualora la stessa sia organizzata in forma di impresa, a nulla invece rilevando il numero delle unità immobiliari locate”.

La presenza, quindi, di servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con le finalità residenziali degli immobili, come ad esempio la colazione o l’offerta di guide turistiche, che farebbero supporre una organizzazione imprenditoriale, o anche la presenza di personale dipendente, l’impiego di un vero e proprio ufficio possono essere elementi determinanti per stabilire che gli affitti brevi costituiscono un’attività imprenditoriale, ma non il numero di immobili locati.