Il trattamento fiscale relativo all'acquisto degli immobili in costruzione
Acquisto immobile in costruzione da parte di una società: non è applicabile l’esenzione IVA né accessibile il credito di imposta per la ricostruzione edilizia ma è possibile versare le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa pari a 200 euro.
Protagonista del caso pratico che analizziamo oggi è una società di costruzioni di edifici, residenziali e non, che ha sottoscritto un contratto preliminare di compravendita per l’acquisizione di un albergo realizzato negli anni ’90 ma mai completato.
A gennaio 2020 l’immobile è stato inserito nel catasto fabbricati, con categoria “immobili in corso di costruzione”, senza attribuzione di rendita.
In base al piano di governo del territorio, sull’edificio sarà realizzato un intervento edilizio qualificato come “ristrutturazione edilizia”:
- un terzo sarà demolito e l’area rimarrà a verde;
- un terzo sarà recuperato e destinato alla realizzazione di una struttura di residenza per anziani (RSA) o di uno studentato;
- un terzo sarà destinato alla realizzazione di un complesso residenziale abitativo.
La società si rivolge all’Agenzia delle Entrate per chiedere chiarimenti sul trattamento fiscale da applicare all’immobile in costruzione.
In particolare chiede delucidazioni sull’IVA, l’IRES e le imposte di registro, ipotecaria e catastale.
Per esempio, nella risposta dell’Agenzia delle Entrate all’interpello numero 241/2020, vengono passate in rassegna le diverse imposte e le regole da seguire:
- l’IVA risulta dovuta, dal momento che non è possibile far rientrare l’aquisto nel campo di applicazione dell’articolo 10, primo comma, n. 8-ter, del DPR 633/1972;
- sull’IRES, la società ritiene di poter beneficiare delle agevolazioni previste dal sismabonus e quindi di poter fruire del credito di imposta di cui all’articolo 16, comma 1-bis, del DL n. 63/2013, posizione che l’Agenzia delle Entrate definisce “inammissibile”;
- per quanto riguarda le imposte di registro, ipotecaria e catastale, grazie al principio di alternatività IVA/Registro è possibile versarle in misura fissa, 200 euro.
Acquisto immobile in costruzione, le imposte da applicare
In particolare l’Agenzia delle Entrate, nel motivare la sua risposta, si sofferma sull’impossibilità di far rientrare l’acquisto dell’immobile in costruzione nei casi di esenzione IVA.
L’articolo 10, primo comma, n. 8-ter del Decreto IVA stabilisce che sono esenti da imposta
“le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell’edilizia di cui al dpr n. 380/2001, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento, e quelle per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressa-mente manifestato l’opzione per l’imposizione”
Come evidenziato dalla circolare numero 12/2007, il testo non menziona anche i fabbricati non ultimati.
Ne deriva che la cessione di un fabbricato effettuata da un soggetto passivo d’imposta in un momento anteriore alla data di ultimazione del medesimo sia esclusa dall’ambito applicativo del regime di esenzione IVA
“trattandosi di un bene ancora nel circuito produttivo, la cui cessione, pertanto, deve essere in ogni caso assoggettata ad IVA”
La posizione assunta sull’IVA, come chiarisce l’Agenzia delle Entrate, ha un impatto anche sul versamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali.
“Considerato il trattamento IVA come sopra delineato e in virtù del principio di alternatività IVA/Registro di cui all’articolo 40, comma 1, del decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, si ritiene che l’imposta di registro debba essere applicata nella misura fissa di euro 200,00”.
Allo stesso modo 200,00 euro è la somma da versare per l’imposta ipotecaria e catastale.
- Trattamento fiscale della cessione di immobile non ultimato
- Interpello Agenzia delle Entrate numero 241/2020
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