Permuta immobiliare: il corrispettivo della cessione è costituito dal servizio prestato

Ai fini IVA, la cessione di un bene dietro l’assunzione dell’obbligo di eseguire una prestazione di un servizio va qualificata come operazione permutativa e l’effettuazione del servizio costituisce pagamento del corrispettivo.

Di conseguenza, il ricevimento di un servizio parziale costituisce pagamento limitatamente al valore del servizio prestato ed è in tale momento che la cessione si considera effettuata, limitatamente a siffatto valore, e deve essere fatturata.

Questo l’importante principio sancito dalla Corte di cassazione con l’Ordinanza numero 19930 depositata il 23 settembre 2020.

I fatti – Il caso è stato originato da due avvisi di rettifica ai fini IVA notificati ad una società con cui l’Ufficio aveva contestato la mancata emissione di fatture relativamente ad un’operazione di cessione di beni immobili.

Nel caso di specie l’operazione aveva ad oggetto la cessione di un terreno da parte della società contribuente in favore di un’altra società verso un corrispettivo rappresentato dall’esecuzione da parte di quest’ultima di lavori di ristrutturazione su un altro edificio della contribuente e gli effetti del contratto erano sospensivamente condizionati alla regolare esecuzione di tali opere.

La cessionaria aveva emesso due fatture, una nel 2002 e l’altra nel 2003, che costituivano, dunque, anche il corrispettivo statuito nel contratto in parziale adempimento della cessione.

Dall’altro lato, invece, in relazione alla cessione del terreno, la ricorrente aveva emesso fattura solo nel 2007, al momento del verificarsi della regolare conclusione delle opere di ristrutturazione.

Il ricorso proposto dalla contribuente è stato respinto sia dalla CTP che dalla CTR. I giudici d’appello hanno confermato che, ai fini dell’individuazione del momento in cui l’operazione doveva considerarsi effettuata e fatturata, erano decisive le date in cui erano stati eseguiti da parte del cessionario, a titolo di corrispettivo, i lavori di ristrutturazione sull’altro immobile.

La società ha impugnato la decisione di secondo grado lamentando, con unico motivo di ricorso, violazione e falsa applicazione dell’art. 6, del D.P.R. n. 633/1972 in merito alla corretta individuazione del momento in cui l’operazione deve ritenersi effettuata.

La corte di cassazione ha ritenuto infondato il motivi di ricorso in base al principio generale che stabilisce che, nel caso di cessione di beni immobili, sebbene l’operazione si consideri effettuata nel momento della stipulazione, qualora i loro effetti traslativi si producono posteriormente si considerano effettuate nel momento in cui si producono tali successivi effetti.

Continuando, il terzo comma del menzionato art. 6 prevede

“tuttavia, che qualora anteriormente al verificarsi di tali eventi sia pagato in tutto o in parte il corrispettivo l’operazione si considera effettuata, limitatamente all’importo fatturato o pagato, alla data della fattura o a quella del pagamento”

Da come è stata concepita, l’operazione riveste natura permutativa e dunque non deve essere considerata come un’unica operazione, ma come più operazioni tra loro indipendenti.

Pertanto, il ricevimento da parte di uno dei due contraenti del servizio, relativo ai lavori di ristrutturazione dell’immobile, equivale ad un acconto del corrispettivo complessivo della cessione del bene operata in suo favore e, in applicazione della regola prevista dal richiamato terzo comma dell’art. 6

“è in tale momento che l’operazione si considera effettuata e sorge l’obbligo di emissione della fattura”

La Corte di Cassazione ha dichiarato il seguente principio di diritto in materia di IVA:

“Qualora un bene immobile sia ceduto dietro l’assunzione dell’obbligo di eseguire una prestazione di un servizio l’operazione va qualificata quale permuta e il ricevimento da parte del cedente di tale prestazione costituisce pagamento del corrispettivo ed è in tale momento che la cessione si considera effettuata; qualora il corrispettivo sia rappresentato da una pluralità di prestazioni, il ricevimento da parte del cedente di una di tali prestazioni costituisce pagamento del corrispettivo limitatamente al valore del servizio prestato ed è in tale momento che la cessione si considera effettuata, limitatamente a siffatto valore”.