L’edificabilità ai fini reddituali e IMU al test della Cassazione

Sono particolarmente legate le due pronunce della Corte di Cassazione, che in questo intervento vogliamo esaminare (cass. nn. 10954 e 10964, entrambe del 23 aprile 2024), in quanto si occupano dell’edificabilità sul versante reddituale e IMU.

Il caso oggetto dell’ordinanza della Corte di Cassazione n. 10954/2024 trae origine da una donazione, dalla madre al figlio, di un lotto di terreno, sul quale tuttavia insistevano due piccoli fabbricati non accatastati.

Nell’atto di donazione è stato indicato un valore di tre milioni delle vecchie lire. Il terreno è stato poi oggetto di frazionamento, dal quale sono scaturite quattro particelle catastali.

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Donazione di un terreno con fabbricati non accatastati: la pronuncia della Cassazione

Nell’ormai lontano 2004 il ricorrente ha venduto l’immobile ad una s.r.l. per il prezzo complessivo di 205.000 euro.

L’Agenzia delle Entrate ha, quindi, notificato al contribuente un avviso di accertamento per una plusvalenza non dichiarata.

La CTP ha respinto il ricorso. Su appello del contribuente, la CTR ha riformato in parte la sentenza di primo grado, riducendo il valore della plusvalenza da assoggettare a tassazione.

Contro la sentenza d’appello il contribuente ha proposto ricorso per cassazione.

Gli Ermellini, per quel che ci interessa in questa sede, hanno affermato che:

“ciò che rileva ai fini della determinazione della plusvalenza tassabile non è lo stato dell’immobile che risulta dal suo accatastamento, bensì lo stato di fatto al tempo della cessione con la quale si realizza la plusvalenza, con la conseguenza che, nel caso di vendita di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, il valore dei fabbricati che eventualmente già insistano sul terreno da più di cinque anni prima della vendita deve essere sottratto nel computo della plusvalenza tassabile. La decurtazione, nel procedimento di determinazione della plusvalenza tassabile, del valore dei fabbricati preesistenti anche se non censiti in catasto, è la soluzione che meglio consente di adeguare l’imposizione al principio di capacità contributiva (cfr., del resto, per il principio che l’imposizione della plusvalenza deve tener presente lo stato di fatto dell’immobile compravenduto, Cass., Sez. 5, Sentenza n. 4150 del 6 21/02/2014; Cass., Sez. 5, Sentenza n. 15629 del 09/07/2014; Cass., Sez. 6 - 5, Ordinanza n. 1674 del 23/01/2018).”

Il giudice del rinvio, dunque, conformemente alla richiesta del contribuente, dovrà provvedere a scomputare dalla plusvalenza il valore, al tempo della cessione, dei fabbricati insistenti sul terreno edificabile oggetto di compravendita, se del caso con l’ausilio di una consulenza tecnica d’ufficio.

IMU e suolo pubblico: la sentenza della Corte di Cassazione

Il caso approdato in Cassazione, e deciso con l’ordinanza n. 10964/2024, tra origine dalla sentenza della CTP, che ha rigettato il ricorso proposto dai contribuenti, avverso avvisi di accertamento emessi dal Comune relativi ad IMU 2013, rilevando, per quel che ci interessa in questa sede, che trattavasi di area edificabile, sia pure destinata a verde pubblico.

Sull’impugnazione dei contribuenti, la CTR rigettava il gravame: trattandosi nella specie di terreno edificabile destinato dal vigente piano del governo territoriale ad area per servizi del verde e degli spazi aperti ad uso pubblico, con indice di utilizzazione per misure di compensazione urbanistica pari allo 0,35 m/q, l’area era da considerarsi edificabile, anche se destinata a verde pubblico, ma con possibilità di interventi edilizi.

Avverso la sentenza d’appello hanno proposto ricorso per cassazione i contribuenti, lamentando sostanzialmente che il terreno in oggetto era inedificabile di fatto e di diritto, stante le caratteristiche di destinazione a VPU in area di rispetto cimiteriale.

Per gli Ermellini il motivo è fondato.

Si legge nella sentenza impugnata:

“Nel caso di specie il Comune ha provato che trattasi di terreno edificabile destinato dal vigente Piano del Governo territoriale ad area per servizi del verde e degli spazi aperti ad uso pubblico con indice di utilizzazione per misure di compensazione urbanistica pari allo 0,35 m/q. Trattasi dunque (di) propria potenzialità edificatoria attribuito dal PGT vigente che ne ha assegnato anche un preciso valore di mercato e il vincolo di destinazione a verde pubblico non comporta l’esclusione dell’IMU per il terreno in quanto il Piano de Governo del territorio del Comune di Rho prevede (art. 53) che gli spazi a verde urbano, cui rientra l’area in questione, comprendono impianti e servizi destinati all’impiantistica sportiva e ricreativa: è ammessa la realizzazione di attrezzature di servizio, chioschi, punti di ristoro ed informazione, spogliatoi, bar, sale di ritrovo e spazi tecnici con possibilità, quindi, di interventi edilizi sul terreno. Non trattasi, quindi, di area inedificabile ma di area edificabile anche se destinata a verde pubblico ma con possibilità di interventi edilizi come sopra specificato.”

I giudici di Piazza Cavour richiamano l’intervento a SS.UU. (Cass., Sez. U, Sentenza n. 23902/2020; conf. Cass., Sez. 6 - 5, Ordinanza n. 37934/2021), che ha distinto tra urbanistica perequativa ed urbanistica compensativa:

“La prima è avulsa da qualsiasi obiettivo restitutorio di una originaria edificabilità, si produce direttamente e preventivamente dal piano urbanistico (e non in contropartita della specifica assegnazione o cessione volontaria dell’area al Comune come nel caso di compensazione) e comporta la generalizzata, preordinata e diffusa attribuzione di un indice perequativo con effetto diretto sul terreno interessato in quanto facente parte del comparto di intervento. Ancorché si verta, in entrambi i casi, di volumetria non esercitabile direttamente sul fondo, resta che solo nella perequazione l’indice di edificabilità viene attribuito ’al fondo’ divenendo una qualità intrinseca di questo, e solo nella perequazione la fattispecie di edificabilità può dirsi perfetta fin dall’origine, non necessitando di successiva individuazione ed effettiva assegnazione di aree surrogatorie di atterraggio. È dunque nella compensazione - e non nella perequazione - urbanistica che si assiste alla massima volatilità dello jus aedificandi rispetto alla proprietà del suolo.”

In definitiva, viene stabilito che:

“un’area, prima edificabile e poi assoggettata ad un vincolo di inedificabilità assoluta, non è da considerare edificabile ai fini ICI ove inserita in un programma attributivo di un diritto edificatorio compensativo, dal momento che quest’ultimo non ha natura reale, non inerisce al terreno, non costituisce una sua qualità intrinseca ed è trasferibile separatamente da esso.”

Orbene, nel caso di specie, osservano gli Ermellini, non è in dubbio che l’area interessata, assoggettata a vincolo di verde pubblico, non possa essere considerata edificabile, ovvero a “potenzialità edificatoria”, in quanto solo considerata in un programma di cd. compensazione urbanistica adottato dal Comune, non essendosi il procedimento compensatorio ancora concluso e non essendo, in particolare, stata specificamente individuata ed assegnata al proprietario (o ceduta da parte del proprietario) la cd. area “di atterraggio”, ossia l’area sulla quale deve essere trasferita l’edificabilità già cessata sull’area cd. “di decollo”.

Peraltro, in tema d’imposta comunale sugli immobili (ICI), l’inclusione di un’area in una zona destinata dal piano regolatore generale a servizi pubblici o di interesse pubblico incide senz’altro nella determinazione del valore venale dell’immobile, da valutare in base alla maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, ma non ne esclude l’oggettivo carattere edificabile ex art. 2 del d.lgs. n. 504 del 1992, atteso che i vincoli d’inedificabilità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva nel piano regolatore generale, vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione che non fanno venire meno l’originaria natura edificabile (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 23814 del 23/11/2016; conf. Cass., Sez. 6 - 5, Ordinanza n. 17764 del 06/07/2018).

Alla stregua delle considerazioni che precedono, la sentenza impugnata, in accoglimento del secondo motivo, va cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, viene accolto il ricorso originario dei ricorrenti.

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