Superbonus e vendita entro i 5 anni, deducibile dalla plusvalenza il costo dei lavori

Superbonus del 110 per cento e vendita entro i 5 anni, è deducibile dalla plusvalenza il costo dei lavori effettuati, anche in caso di applicazione dello sconto in fattura da parte dell’impresa.

A fornire chiarimenti è l’Agenzia delle Entrate, e ancora una volta è una risposta ad interpello a fare luce sulla casistica specifica.

I dettagli sono contenuti nel documento n. 204 del 24 marzo 2021.

A chiedere chiarimenti è il proprietario unico di un’unità immobiliare, facente parte di un condominio minimo che ha deliberato lavori di riduzione del rischio sismico ed efficientamento energetico rientranti nel superbonus del 110 per cento. In parallelo, l’istante intende sostituire i serramenti della propria abitazione, come intervento “trainato”.

Richiamando a quanto sancito dalla Corte di Cassazione in merito al calcolo della plusvalenza realizzata per le vendite di immobili entro i 5 anni, l’Agenzia delle Entrate precisa che il costo dei lavori sostenuti potrà essere dedotto dal prezzo di vendita dell’immobile.

L’importo corrispondente ai lavori effettuati si sottrae dal valore della plusvalenza anche nel caso in cui sia stata esercitata l’opzione per lo sconto in fattura e, di fatto, la spesa non sia stata effettivamente sostenuta dal contribuente.

Superbonus e vendita entro i 5 anni, deducibile dalla plusvalenza il costo dei lavori

È un “doppio beneficio” quello di cui può fruire il contribuente che intende effettuare lavori ammessi al superbonus del 110 per cento e vendere l’immobile prima dei 5 anni.

Il vantaggio risulta ancora più tangibile nel caso proposto dall’interpello n. 204 del 24 marzo 2021, considerando che ai fini dell’accesso al maxi sconto fiscale il contribuente ha optato per lo sconto in fattura.

Soffermiamoci quindi sui chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate, che parte analizzando quanto previsto dal TUIR.

Ai fini della determinazione della plusvalenza tassabile, il comma 1 dell’articolo 68 del TUIR prevede che questa sia costituita:

“dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.”

Condizione per la tassazione della plusvalenza realizzata in ambito immobiliare è che la cessione avvenga entro 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione, salvo specifiche eccezioni.

Come evidenziato dall’Agenzia delle Entrate richiamando alla circolare n. 23/E del 29 luglio 2020, la ratio della norma è di assoggettare a tassazione i guadagni derivanti dalle vendite di immobili effettuate a scopo speculativo, che si presume sussistere quando passano meno di 5 anni dalla data di acquisto o costruzione e la successiva vendita.

Agenzia delle Entrate - risposta all’interpello n. 204 del 24 marzo 2021

Superbonus - Opzione sconto in fattura - Vendita infraquinquennale immobile - Calcolo della plusvalenza - Rilevanza - Fattispecie - Articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio)

Superbonus del 110 per cento, si deducono dalla plusvalenza le spese che aumentano il valore dell’immobile

Sulle regole per calcolare la plusvalenza, la Corte di Cassazione con la sentenza n. 16538 del 22 giugno 2018 ha affermato che:

“premesso che il prezzo di acquisto od il costo di costruzione deve essere incrementato dei soli costi inerenti al bene, (...) sono a tal fine rilevanti le spese incrementative. Per spese incrementative, in giurisprudenza, s’intendono “quelle spese che determinano un aumento della consistenza economica del bene o che incidono sul suo valore, nel momento in cui si verifica il presupposto impositivo". Non possono, quindi, essere incluse tra le spese incrementative quelle che non apportano maggior consistenza o maggior valore all’immobile, perché attengono solo alla manutenzione e/o alla buona gestione del bene.”

Rientrano tra i costi inerenti al bene, ed in quanto tali deducibili dalla plusvalenza tassabile:

• quelli che attendono al costo di acquisto (spese notarili, di mediazione, imposte di registro, ipotecarie e catastali);
• quelli che si risolvono in aumento di valore del bene, perdurante al momento in cui si verifica il presupposto impositivo (ad esempio, le spese sostenute per liberare l’immobile da oneri, servitù ed altri vincoli, oppure le spese che abbiano determinato un aumento della consistenza economica del bene).

Di contro, restano esclusi dagli oneri deducibili le spese che attengono alla normale gestione del bene, che non determinano un aumento del valore del bene.

Superbonus del 110 per cento, vendita entro 5 anni con deduzione delle spese anche in caso di sconto in fattura

Rientrano tra i costi che comportano un aumento del valore del bene le spese sostenute per lavori rientranti nel superbonus del 110 per cento, che comportano una riduzione del rischio sismico ed un miglioramento delle prestazioni energetiche dell’immobile, sia per la quota imputata al contribuente in relazione ai lavori deliberati dal condominio, che alle spese sostenute per i lavori trainanti effettuati sul proprio appartamento.

Tali spese, specifica l’Agenzia delle Entrate, rientrano tra quelle incrementative, secondo l’accezione formulata dalla Cassazione.

Si tratta di spese che non rientrano tra quelle di ordinaria gestione, ma che al contrario hanno determinato un aumento del valore dell’immobile perdurante al momento della vendita.

Le spese sostenute per lavori rientranti nel superbonus del 110 per cento sono quindi da considerarsi tra i costi inerenti, ai fini del calcolo della plusvalenza in caso di vendita entro i 5 anni.

Non conta, sottolinea l’Agenzia delle Entrate, che per il costo dei lavori il contribuente abbia fruito del superbonus del 110 per cento e, parimenti, non conta l’esercizio dell’opzione per lo sconto in fattura, trattandosi di una modalità alternativa alla fruizione diretta della detrazione.

L’esclusione delle spese ammesse al bonus del 110% dall’elenco di quelle deducibili comporterebbe, secondo l’Agenzia delle Entrate, una tassazione del beneficio derivante dalla detrazione fiscale, mediante la tassazione di una plusvalenza di valore maggiore.