Superbonus 110, le abitazioni in costruzione sono escluse dal calcolo dei limiti di spesa

Superbonus 110 per cento, le abitazioni in costruzione non possono concorrere alla formazione della spesa massima ammissibile per l’accesso all’agevolazione.

Lo chiarisce la risposta numero 609 del 17 settembre 2021 dell’Agenzia delle Entrate.

Devono essere infatti prese in considerazione solo le unità immobiliari esistenti all’inizio dei lavori.

La presenza di edifici in costruzione, tuttavia, non preclude l’accesso al superbonus 110 per cento, a patto che la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza sia superiore al 50 per cento.

Superbonus 110 per cento, le abitazioni in costruzione sono escluse dal calcolo dei limiti di spesa dell’agevolazione

Il superbonus 110 per cento è l’oggetto della risposta all’interpello numero 609 del 17 settembre 2021 dell’Agenzia delle Entrate.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 609 del 17 settembre 2021

Superbonus - interventi «trainanti» e «trainati» su edificio condominiale (composto da unità immobiliari di categoria catastale F/3 e altre categorie catastali di natura non residenziale) - Articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio).

Il documento di prassi si concentra sul caso di un condominio composto da diverse unità abitative, alcune delle quali rientrano sono accatastate nella categoria F3, ovvero "Fabbricati in corso di costruzione".

Lo spunto per i chiarimenti da parte dell’Amministrazione finanziaria nasce dal quesito posto dall’istante, un condominio composto da 343 unità immobiliari accatastate come segue:

• 89 unità nella categoria catastale A/2;
• 26 unità nella categoria catastale F/3;
• 5 unità nella categoria catastale A/10;
• 1 unità nella categoria catastale D/1;
• 222 unità nella categoria C/6 garage e posti auto coperti.

L’istante chiede se può beneficiare dell’agevolazione per una serie d’interventi di efficientamento energetico, che sono dettagliati nella richiesta.

Nel fornire i chiarimenti richiesti l’Agenzia delle Entrate richiama il quadro normativo di riferimento e i relativi documenti di prassi.

Come già chiarito in precedenza dall’Amministrazione finanziaria, una condizione per poter beneficiare dell’agevolazione è che gli interventi siano effettuati su edifici esistenti, dotati d’impianto di climatizzazione invernale e di natura residenziale.

In altre parole non possono beneficiare della detrazione introdotta dal decreto Rilancio gli interventi su edifici di nuova costruzione.

Per quanto riguarda il caso in esame, quindi, non sono agevolabili gli interventi sulle 26 unità accatastate con categoria F/3.

Il documento di prassi chiarisce, infatti, che:

“non possano concorrere alla formazione della spesa massima ammissibile al fine di fruire delle agevolazioni previste per gli interventi trainanti poiché occorre tener conto del numero di unità immobiliari esistenti all’inizio dei lavori.”

La presenza di tali edifici, tuttavia, non fa perdere il diritto del condominio ad accedere al superbonus 110 per cento per gli interventi che riguardano le spese comuni delle unità residenziali e non residenziali, comprese le pertinenze.

L’agevolazione potrà essere concessa a condizione che la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza e ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento.

Una volta verificato tale requisito, l’Agenzia delle Entrate spiega che:

“la fruizione del beneficio è ammessa per gli interventi sulle parti comuni (trainanti) anche per il proprietario o il detentore di unità immobiliari non residenziali ultimate (nel caso in esame di categoria catastale A10 - uffici e studi e D1- Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole) e che sostengano le spese per le parti comuni.”

Superbonus, come calcolare i limiti di spesa

Nel richiamare la normativa di riferimento sul superbonus 110 per cento, l’Agenzia delle Entrate spiega anche come calcolare i limiti di spesa.

Nel calcolo, come anticipato, non rientrano le unità immobiliari in fase di costruzione.

L’istante potrà quindi beneficiare, per gli interventi trainanti di efficientamento energetico, della detrazione calcolata su un ammontare complessivo delle spese d’importo variabile in funzione delle unità immobiliari residenziali e non residenziali.

Sono dunque escluse le unità immobiliari F/3 ma sono comprese le pertinenze.

Un ulteriore quesito posto dall’istante consiste nella richiesta di chiarimenti sugli interventi trainati. L’istante intende sapere se i proprietari delle unità residenziali finite e la società proprietaria delle unità in corso di finitura (F/3) possono beneficiare delle relative agevolazioni previste dal decreto Rilancio.

L’esecuzione sulle parti comuni dell’edificio in condominio di almeno un intervento trainante permette a ciascun condomino di beneficiare dell’agevolazione del superbonus, effettuando sulla singola unità immobiliare gli interventi trainati che rientrano nell’ecobonus, compresi quelli prospettati dall’Istante.

Il limite massimo di tali interventi trainati è su due unità.

A completamento dei chiarimenti, in conclusione l’Agenzia delle Entrate sottolinea che

i criteri sopra richiamati, al fine di stabilire le misure massime agevolabili per gli interventi «trainanti» e «trainati» su un edificio condominiale, valgono anche ai fini dell’applicazione dell’articolo 121 del decreto Rilancio, in cui i soggetti che sostengono le spese optino, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione spettante in sede di dichiarazione dei redditi relativa all’anno di riferimento delle spese, per la cessione del credito di imposta corrispondente.