Niente plusvalenza se sul terreno insiste già un edificio

La plusvalenza è tassabile solo se relativa a cessioni aventi ad oggetto un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, ma non un terreno sul quale insorge un fabbricato e che, quindi, è da ritenersi già edificato.

Sono queste le indicazioni che la Corte di Cassazione ha fornito con l’Ordinanza numero 16251/2019.

Corte di Cassazione - Ordinanza numero 16251 del 18 giugno 2019

Niente plusvalenza se sul terreno insiste già un edificio. A stabilirlo è la Corte di Cassazione con l’Ordinanza numero 16251 del 18 giugno 2019.

La sentenza – La controversia ha ad oggetto l’impugnazione di un avviso di accertamento notificato nei confronti di una società per il recupero a tassazione della plusvalenza realizzata a fronte della cessione di un terreno ritenuto edificatorio in quanto, sebbene destinato a verde pubblico secondo il certificato di destinazione urbanistica, su di esso insisteva un immobile. Detto edificio, escluso peraltro dalla compravendita, sarebbe stato demolito e ricostruito nonché ampliato nella misura del 20% rispetto alla volumetria esistente. Questo è stato ritenuto quindi indice di capacità edificatoria.

Entrambi i gradi di giudizio sono stati favorevoli al contribuente e avverso la decisione della CTR ha proposto ricorso per cassazione l’Ufficio, lamentando violazione dell’articolo 81, co. 1 lett. b) del D.P.R. n. 917/1986 nel testo vigente all’epoca dei fatti, ora art. 67, comma 1, lett. b), che prevede l’emersione della plusvalenza tassabile, per quanto qui di interesse, a seguito di “cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”.

Nel caso di specie il terreno ceduto, sebbene la destinazione di zona impressa dallo strumento urbanistico generale lo inquadrasse come “verde privato”, è stato presunto edificatorio dall’Ufficio ai fini fiscali perché sullo stesso insistevano già edifici al momento della vendita ed erano stati rilevati indici di ulteriore capacità edificatoria.

La Corte di Cassazione ha respinto la tesi dell’Amministrazione finanziaria, ribadendo un principio già affermato in passato su una fattispecie analoga, in base al quale la corretta lettura del citato art. 81 (ora 67) impone di ritenere fiscalmente rilevanti solo le cessioni aventi ad oggetto un terreno “suscettibile di utilizzazione edificatoria, ma non un terreno sul quale insorge un fabbricato e che, quindi, è da ritenersi già edificato”.

Tale tesi è in linea con la ratio della norma in commento, che è quella di assoggettare a prelievo fiscale la manifestazione di forza economica conseguente “all’avvenuta destinazione edificatoria in sede di pianificazione urbanistica di terreni”. Rilevante è quindi l’avvento della destinazione edificatoria, originariamente conferita ad area non edificata, in sede di pianificazione urbanistica “e non quella ripristinata, conseguentemente ad intervento, su area già edificata”.

La norma in oggetto non colpisce quindi la capacità edificatoria residua (volumetria rimanente), bensì solo la plusvalenza nella cessione di un terreno a seguito della originaria edificabilità prevista in sede di pianificazione urbanistica.

Nel caso di specie è errata l’interpretazione dell’Amministrazione finanziaria che ha equiparato al terreno da edificare il terreno già edificato, che venga edificato nuovamente, previa demolizione e ricostruzione, pur se anche con aumento di volumetria perché è imponibile la plusvalenza connessa all’aumento di valore del terreno dichiarato edificabile e non l’aumento di volumetria che se ne vorrà eventualmente ricavare.

Come già affermato dal Collegio, infatti, “non è quindi possibile porre a carico del venditore dell’edificio sorto su terreno (già) edificabile una (affermata) plusvalenza anche solo commisurata all’ulteriore capacità edificatoria non (ancora) sviluppata, perché si tratterebbe di porre su un soggetto diverso (il veditore) una tassazione che il legislatore ha fissato già in capo al compratore”.