Locazioni brevi e presunzione di imprenditorialità

Una disposizione introdotta dal comma 595 della Legge di Bilancio 2021 stabilisce il limite dimensionale delle locazioni brevi, oltre il quale il relativo reddito si deve ritenere conseguito in regime di impresa.

Tale disposizione potrebbe apparire di apparente semplice applicazione ma ci sono alcune criticità.

Il Decreto Legge 24 aprile 2017, n. 50 al suo articolo 4 (Regime fiscale delle locazioni brevi) regola tale materia inquadrando le locazioni brevi nei contratti stipulati da persone fisiche che hanno una durata fino ad un massimo di 30 giorni, anche se comprendenti servizi accessori di pulizia e forniture di biancheria.

E questo

“…direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.“

Ai redditi derivanti dai contratti stipulati dal 1° giugno 2017, come indicato al comma 2 dello stesso articolo, si lascia inoltre la possibilità di scegliere anche l’eventuale applicazione della cedolare secca al 21%.

Da rilevare che il comma 3 consente di applicare le predette disposizioni non solo ai contratti stipulati dal proprietario dell’immobile interessato, ma anche a figure terze come nel caso di sublocazione od ai comodatari che locano l’immobile, sempre alle condizioni sopra indicate.

Il comma 595 della Legge 178/2020 è ora intervenuto stabilendo quanto segue

“595. Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile. Le disposizioni del presente comma si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione”

Cosi è stato riempito il vuoto normativo derivante dalla mancata approvazione del regolamento che su proposta del Ministro dell’Economia e delle Finanze doveva definire, come indicato al comma 3 bis del dl 50 ora abrogato dal comma 596 della Legge di Bilancio 2021:

“… i criteri in base ai quali l’attività di locazione di cui al comma 1 del presente articolo si presume svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con l’articolo 2082 del codice civile e con la disciplina sui redditi di impresa di cui al testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, avuto anche riguardo al numero delle unità immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare”

Terminata qui la disanima giuridica, procediamo con alcune osservazioni di merito.

La norma introdotta fa esplicito riferimento ad un numero massimo di 4 appartamenti da destinare a locazione breve, ed è quindi pacifico che quando questa intenda pertinenze autonomamente accatastate queste non entrino nel calcolo.

Come pure che se sfitti, dati in comodato o destinati a locazioni di natura diversa da quella qui trattata questi appartamenti non rientrino nel conteggio.

Di contro, basta destinare a locazione breve anche per un solo giorno un quinto appartamento, non necessariamente in contemporanea con gli altri quattro, che potrebbero essere anche stati nel frattempo venduti, per rientrare nel regime imprenditoriale.

Inoltre, possono sorgere alcune criticità interpretative quando il titolare dell‘immobile non si interessi in prima persona delle locazioni e dei rapporti con i conduttori, affidando a terzi la gestione del servizio in propria vece.

In questo caso ritengo che la presunzione di imprenditorialità debba essere valutata caso per caso verificando natura e durata del contratto in essere tra proprietario e gestore.

A chi è in questa situazione consiglio di rileggere con attenzione il contenuto di eventuali accordi in essere, valutando con attenzione l’implicazione di questa nuova disposizione al fine di evitare possibili future contestazioni di natura reddituale.