Cedolare secca affitti commerciali: come funziona e quando si applica ai negozi

Come funziona la cedolare secca per gli affitti commerciali? Per il 2019 anche alle locazioni di negozi e botteghe si applica la tassazione agevolata del 21%.

Ad introdurre la cedolare secca al 21% per le locazioni commerciali è stata la Legge di Bilancio 2019, che ha altresì indicato specifici requisiti per fruire della tassazione agevolata.

Le istruzioni sull’applicazione dell’opzione per la cedolare secca commerciale sono fornite dall’Agenzia delle Entrate che, in primo luogo, ricorda che l’imposta sostitutiva Irpef si applica a partire dal 2019 anche agli affitti di immobili di categoria catastale C\1, per i quali si può optare mediante il modello RLI per la tassazione fissa del 21%, sostitutiva di Irpef, addizionali, imposta di bollo e di registro.

Per esercitare l’opzione di tassazione a cedolare secca per negozi e botteghe è tuttavia necessario il rispetto di requisiti ulteriori rispetto a quelli generali, che hanno fatto subito parlare di un’agevolazione dai “paletti” eccessivamente restrittivi e di difficile applicazione.

La tassazione agevolata dei redditi da locazione con cedolare secca al 21%, potrà essere applicata ai locali commerciali con superficie fino a 600 mq, escluse le pertinenze, e relative pertinenze locate congiuntamente.

Per espressa previsione normativa, la cedolare secca sugli affitti commerciali non sarà applicabile per i contratti stipulati nel 2019 qualora al 15 ottobre 2018 risulti in essere un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto in anticipo rispetto alla scadenza naturale. Nessun limite invece nel caso di proroga di un contratto in essere scaduto.

Di seguito forniremo una guida completa alla cedolare secca commerciale, con tutte le istruzioni da tenere a mente.

Cedolare secca 21% affitti commerciali: cos’è e come funziona per i negozi

Cos’è la cedolare secca sugli affitti?

Per i proprietari di immobili locati ai fini abitativi e, a partire dal 2019 anche a fini commerciali, è possibile optare per una tassazione forfettaria sostitutiva di Irpef, addizionali, imposta di bollo e di registro.

Il proprietario può, nel caso di affitto del proprio immobile ad uso abitativo, scegliere di applicare la cedolare secca al 10% o al 21% nel rispetto di determinate regole e requisiti; si tratta di un regime di tassazione facoltativo introdotto in favore di persone fisiche, titolari di reddito di proprietà o di diritto reale di godimento di un immobile dato in locazione.

Per gli affitti commerciali la cedolare secca applicabile è esclusivamente quella del 21%.

Applicando la tassazione a cedolare secca e quindi l’aliquota agevolata sul reddito da locazione, il locatore sceglie di sostituire la tassazione ad aliquota variabile Irpef, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo con l’applicazione di un’imposta sostitutiva.

La possibilità di beneficiare della cedolare secca, una sorta di flat tax sui redditi da locazione, è stata estesa a partire dal 1° gennaio 2019 anche agli affitti commerciali, seppur siano previsti requisiti ritenuti da molti eccessivamente stringenti.

Cedolare secca affitti commerciali: come funziona e quando si applica ai negozi

In linea generale, la cedolare secca può essere applicata da persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non affittano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

La cedolare secca del 21% può essere applicata a partire dal 1° gennaio 2019 alle locazioni commerciali, aventi ad oggetto l’affitto di negozi e botteghe di categoria catastale C\1.

Per l’esercizio dell’opzione è tuttavia necessario che il locale affittato non superi i 600 mq di superficie, esclusive le pertinenze, anche se locate congiuntamente.

La cedolare secca potrà essere applicata esclusivamente per i nuovi contratti stipulati nel 2019 e, proprio sul punto, la Legge di Bilancio 2019 ha introdotto una specifica regola anti-elusiva.

Pur nel rispetto dei requisiti generali, non si potrà applicare il regime di tassazione a cedolare secca per i contratti stipulati nel 2019 qualora al 15 ottobre 2018 risulti in essere un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto in anticipo rispetto alla scadenza naturale.

È quindi espressamente vietato recedere da un precedente contratto per stipularne uno nuovo, con gli stessi soggetti, per il medesimo immobile.

Cedolare secca in caso di proroga di contratti in essere al 15 ottobre 2018

Non vi sono limiti all’applicazione della cedolare secca in sede di proroga e rinnovo di un contratto già in essere al 15 ottobre 2018 ma arrivato a naturale scadenza.

Il chiarimento è stato fornito dall’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello n. 297/2019. L’eventuale proroga si considera “come se fosse un contratto di locazione stipulato nel corso del 2019”

Oltre alle proroghe è bene sottolineare che la cedolare secca del 21% potrà essere applicata anche dalle parti di un contratto in essere scaduto dopo il 15 ottobre 2018 e non immediatamente prorogato.

Cedolare secca anche per gli affitti commerciali di negozi a imprese o società

Il tema dei requisiti per l’applicazione della cedolare secca è da sempre dibattuto. In merito al locatore, non vi sono dubbi sul fatto che questi debba necessariamente essere una persona fisica che agisce al di fuori di attività di impresa, arti e professioni.

Meno chiara è invece la chiusura dell’Agenzia delle Entrate in merito ai requisiti richiesti al conduttore.

Per i contratti ad uso abitativo la cedolare secca non può essere applicata ai contratti stipulati con imprese e società. Così ritiene l’Agenzia delle Entrate, sebbene la norma istitutiva del regime agevolato non lo preveda espressamente.

L’argomento è stato oggetto di diverse sentenze pro-contribuente, che tuttavia poco hanno dissuaso le Entrate dalla propria personale interpretazione restrittiva.

Sul tema è da sottolineare la recente risoluzione n. 50/E, con la quale è stato chiarito che non sono previsti particolari vincoli per gli affitti commerciali. Il conduttore del contratto per il quale si intende applicare il regime della cedolare secca può essere anche un’impresa, una società, così come un professionista.

Il chiarimento appare quasi scontato, tenuto conto che negozi e botteghe difficilmente vengono presi in locazione da soggetti diversi da chi esercita attività d’impresa, arti o professioni.

Si tratta tuttavia di un punto importante che esclude possibili controversie tributarie in merito e che, in un certo senso, rassicura locatori e locatari.

Cedolare secca commerciale: come esercitare l’opzione per i negozi nel modello RLI

L’opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata alla registrazione del contratto o nelle annualità successive, utilizzando il modello RLI.

Sarà nel quadro D del modello RLI 2019 che, sia per la registrazione di contratti di locazione ad uso abitativo che per gli immobili di categoria catastale C1, sarà possibile esercitare l’opzione per la tassazione con cedolare secca.

Il modello RLI dovrà essere inviato all’Agenzia delle Entrate o in modalità telematica oppure presso gli uffici presenti sul territorio.

L’opzione nelle annualità successive va esercitata, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente utilizzando sempre il modello RLI. Allo stesso modo, si può scegliere la cedolare in sede di proroga, anche tacita, del contratto di locazione sempre entro 30 giorni dal momento della proroga.

L’esercizio o la modifica dell’opzione può essere effettuata:

• in modalità telematica, mediante il software RLI o RLI-web
• presentando il modello RLI, debitamente compilato, allo stesso ufficio dove è stato registrato il contratto.

Si ricorda che chi sceglie di esercitare l’opzione per la cedolare secca dovrà comunicarlo all’inquilino con l’invio di una raccomandata, con la quale si rinuncia all’aumento del canone d’affitto e agli adeguamenti Istat.

Non è obbligatorio l’invio della raccomandata per i contratti di durata inferiore a 30 giorni nell’anno (non soggetti ad obbligo di registrazione) e per quelli in cui è già indicata la rinuncia all’adeguamento del canone.

Cedolare secca: quando e come si paga

Se si opta per la cedolare secca, alla registrazione del contratto (da effettuarsi entro il termine di 30 giorni dalla data di stipula) non vanno versate l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

L’imposta sostitutiva dovuta deve essere versata nelle stesse scadenze e modalità previste per il pagamento dell’Irpef, ovvero in acconto e saldo.

L’acconto è pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente e non è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione poiché manca la base imponibile di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente.

Il pagamento dell’acconto (dovuto se la cedolare per l’anno precedente supera i 51,65 euro) va effettuato:

• in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro
• in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:
  • la prima, del 40% (del 95%), entro il 30 giugno
  • la seconda, del restante 60% (del 95%), entro il 30 novembre.

Il saldo si versa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 31 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.