Cappotto termico: superbonus 110 o bonus facciate? La scelta al singolo condomino

Cappotto termico in condominio, superbonus del 110% o bonus facciate del 90% con libertà di scelta da parte del singolo condomino.

Ciascun condomino che sostiene la spesa potrà decidere a quale agevolazione fiscale accedere. Sarà poi l’amministratore del condominio a dover comunicare all’Agenzia delle Entrate la scelta operata.

Le istruzioni arrivano dall’Agenzia delle Entrate che, con la risoluzione n. 49/E del 1° settembre 2020, scioglie i dubbi sui “lavori ibridi”, ammessi sia all’ecobonus del 110% che al bonus facciate, la detrazione al 90% riconosciuta senza limiti di spesa.

È il caso del cappotto termico esterno per gli edifici condominiali in zone A e B, lavoro per il quale non è necessario che la scelta sulla detrazione fiscale da applicare venga effettuate dall’assemblea condominiale, vincolando tutti i condomini.

Cappotto termico: superbonus 110 o bonus facciate? La scelta al singolo condomino

Ogni condomino, per la parte di spesa a lui imputabile, può stabilire se fruire del bonus facciate o dell’ecobonus del 110%, indipendentemente dalla scelta operata dagli altri condomini, a condizione che siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna agevolazione.

È questo il chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate nella risoluzione n. 49/E, relativa - come sopra anticipato - a lavori effettuati in condominio per l’installazione del cappotto termico esterno in tutte le facciate del fabbricato, situato in zona B.

Una casistica che si preannuncia come frequente nei prossimi mesi, e che vale la pena approfondire.

Per i lavori di rifacimento della facciata di condomini situati in zone A o B, che comportano anche interventi influenti dal punto di vista termico che interessino più del 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, l’accesso al bonus facciate del 90% è subordinato:

• al rispetto dei requisiti indicati nel decreto MISE del 26 giugno 2015, che definisce le modalità di applicazione della metodologia di calcolo delle prestazioni energetiche degli edifici, ivi incluso l’utilizzo delle fonti rinnovabili, nonché le prescrizioni e i requisiti minimi in materia di prestazioni energetiche degli edifici e delle unità immobiliari;
• i valori limite della trasmittanza termica delle strutture opache verticali componenti l’involucro edilizio indicati nell’Allegato B alla Tabella 2 del decreto del Ministro dello sviluppo economico 11 marzo 2008.

Gli adempimenti da porre in essere sono gli stessi previsti per l’ecobonus ordinario, ben specificati nella risoluzione dell’Agenzia delle Entrate pubblicata il 1° settembre 2020.

Il pagamento delle spese dovrà essere effettuato con bonifico parlante, bisognerà munirsi di asseverazione tecnica e dell’APE successivo agli interventi per ogni unità immobiliare per la quale si richiedono i lavori.

Sarà altresì necessaria la trasmissione della comunicazione ENEA, entro il termine di 90 giorni dalla data di fine lavori.

Agenzia delle Entrate - risoluzione n. 49/E del 1° settembre 2020

Interventi di isolamento termico di un fabbricato in condominio con sistema «a cappotto» - facoltà dei condomini di scegliere quale detrazione applicare - articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013 e articolo 1, commi da 219 a 223 della legge n. 160 del 2019

Ecobonus 110% o bonus facciate? Le differenze da considerare nella scelta

Se è vero che anche per il bonus facciate del 90% sono previsti numerosi adempimenti, si tratta indubbiamente di poca cosa rispetto a quelli previsti per l’accesso al superbonus del 110%.

Come specificato dall’Agenzia delle Entrate, nel caso di interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio, ai condomini spetta una detrazione dall’imposta lorda pari al 110 per cento delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021.

Con il bonus facciate, invece, i lavori “influenti dal punto di vista termico” devono interessare più del 10 per cento dell’intonaco della superficie disperdente lorda dell’edificio.

Per i condomini intenzionati ad installare il cappotto termico sull’edificio, una delle differenze da considerare è anche quella relativa al limite di spesa.

Per il super bonus del 110%, la detrazione fiscale è calcolata su un ammontare complessivo delle spese pari a 40.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, se lo stesso è composto da due a otto unità immobiliari; e a 30.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, se lo stesso è composto da più di otto unità.

La detrazione fiscale si applica invece su tutte le spese sostenute per quel che riguarda il bonus facciate del 90%.

L’accesso al superbonus del 110% è inoltre subordinato al miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio condominiale, da dimostrare con APE ante e post intervento. Un vincolo che non è invece previsto ai fini dell’accesso al bonus facciate.

Cappotto termico in condominio, cessione del credito sia per superbonus 110% che per bonus facciate 90%

La scelta di alcuni condomini di accedere al “complicato” superbonus del 110% invece che al bonus facciate si lega, sostanzialmente, alla possibilità di optare per lo sconto in fattura e la cessione del credito, le due opzioni alternative all’utilizzo diretto della detrazione fiscale.

Attenzione però: anche per il bonus facciate è possibile monetizzare le detrazioni fiscali. Come specificato dall’Agenzia delle Entrate, nella risoluzione n. 49/E,

“l’articolo 121 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020 n.77, stabilisce, tra l’altro, che i soggetti che sostengono spese per gli interventi ammessi al bonus facciate possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).

In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà, per questi ultimi di successiva cessione.”

Per la cessione del credito o lo sconto in fattura relativo al superbonus, l’Agenzia delle Entrate specifica che sarà necessario acquisire:

• il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto al Superbonus (cfr. articolo 119, comma 11);
• l’asseverazione del rispetto dei requisiti tecnici degli interventi effettuati nonché della congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.

Doppio binario per i lavori in condominio, scelta tra ecobonus 110% e bonus facciate con comunicazione dell’Amministratore

Un ultimo aspetto sul quale si sofferma l’Agenzia delle Entrate riguarda gli adempimenti in capo all’amministratore di condominio.

La risoluzione n. 49/E specifica che, ai fini della comunicazione finalizzata all’elaborazione della dichiarazione precompilata, l’amministratore di condominio dovrà suddividere la spesa complessiva sostenuta dal condominio in base alle scelte operate dai singoli condòmini, tenuto conto che gli interventi hanno limiti e percentuali di detrazione diverse.

Nella comunicazione dei lavori effettuati, l’amministratore di condominio dovrà indicare:

• le due distinte tipologie di interventi;
• le spese sostenute,
• i dati delle unità immobiliari interessate,
• i dati relativi ai condomini a cui sono attribuite le spese per ciascun tipo di intervento, con le relative quote di spesa, specificando quali condomini hanno esercitato l’opzione per la cessione del credito.