Agevolazioni prima casa: novità sui requisiti richiesti per i trasferimenti all’estero dell’acquirente

Gli atti a titolo oneroso di trasferimento immobiliare, soggetti ad imposta di registro, possono godere di un regime fiscale agevolato (le cd. agevolazioni prima casa), che prevedono l’applicazione per l’acquirente di una casa di abitazione, dell’imposta di registro nella misura del 2 per cento e delle imposte ipotecaria e catastale ciascuna nella misura fissa di 50 euro, nell’ipotesi in cui ricorrano le condizioni prescritte dalla Nota II -bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Testo Unico dell’imposta di registro (TUR).

In particolare, tra le condizioni richieste dalla richiamata nota II bis, alla lettera a) è previsto che l’immobile sia ubicato nel territorio in cui l’acquirente abbia la propria residenza o in cui la trasferisca entro 18 mesi dall’acquisto dell’immobile.

Agevolazioni prima casa: le osservazioni della Commissione UE

Alternativamente, per l’acquirente trasferito all’estero, l’attuale disciplina prevede che l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende, ovvero nell’ipotesi in cui l’acquirente dell’immobile sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano.

Al riguardo, con procedura di infrazione n. 2014/4075, la Commissione UE ha sollevato dei dubbi in ordine alla compatibilità di parte della disciplina prevista dalla nota II bis con il diritto e la giurisprudenza Unionale.

Nel dettaglio, la Commissione UE ritiene siano violati gli artt. 18 e 49 del TFUE; l’articolo 18 vieta agli Stati membri di introdurre discriminazioni fondate sulla nazionalità, mentre l’articolo 49 riconosce ai cittadini della UE la cd. libertà di stabilimento in condizioni di parità per gli operatori interni ad uno Stato e per quelli “transfrontalieri”.

Ciò premesso, la Commissione UE ha osservato che l’obbligo di stabilire la residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile, da assolvere nel termine di legge di 18 mesi, è imposto all’acquirente dell’immobile, sia se abbia la cittadinanza italiana, sia se risulti cittadino di altro Stato UE.

Tale condizione non è richiesta invece per il cittadino italiano emigrato all’estero che può fruire dell’agevolazione pur non eleggendo la residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile.

Tale diverso trattamento risponde alla duplice finalità di riequilibrare le spese che il cittadino trasferito all’estero deve sostenere e di incoraggiare lo stesso a non recidere il legame con il proprio Paese, tramite l’incentivo all’acquisto di un immobile ubicato in Italia.

Tuttavia, la Commissione ha riscontrato in tale favor normativo un elemento discriminatorio sotto il profilo della nazionalità, nonostante il citato articolo 18 del TFUE vieti previsioni normative discriminatorie fondate sulla nazionalità.

Agevolazioni prima casa: l’ordinamento interno si allinea ai rilievi Comunitari.

Al riguardo, la proposta normativa recepita nel decreto legge approvato dal Consiglio dei Ministri, nel solco delle osservazioni della Commissione UE, procede ad una modifica della nota II bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR.

In particolare le parole “se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano” sono sostituite dalle seguenti: “se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro o abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento”.

Viene pertanto previsto che il regime agevolativo possa essere goduto anche da soggetti aventi un legame con l’Italia di natura lavorativa (dato il pregresso svolgimento in Italia dell’attività per 5 anni).

Il regime di favore assume in tal senso una connotazione di carattere oggettivo svincolata dal criterio della cittadinanza oggetto dei menzionati rilievi comunitari.

Pertanto, potrà godere dell’agevolazione anche l’acquirente non avente la cittadinanza italiana, trasferito all’estero per ragioni di lavoro, sempre che abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno un quinquennio.

Nel procedere ad un confronto dei due testi normativi, si osserva che viene eliminato il riferimento alla rilevanza della sede del datore di lavoro presso cui presta la sua attività l’acquirente dell’immobile.

Inoltre, l’immobile, in base alla nuova previsione, deve essere ubicato nel Comune di nascita ovvero in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento, l’acquirente trasferito all’estero.

Resta inteso che quest’ultimo dovrà osservare le altre condizioni richieste dalla nota II bis per godere delle agevolazioni prima casa.