Agevolazione prima casa: conta l’effettiva utilizzabilità degli ambienti

In tema di imposta di registro, al fine di stabilire se un’abitazione sia di lusso e, come tale, esclusa dai benefici per l’acquisto della cd. agevolazione prima casa, la superficie utile deve essere determinata avendo riguardo alla “utilizzabilità degli ambienti”, a prescindere dalla sola superficie abitabile.

Rientra nel calcolo di superficie “utile” tutta la superficie dell’unità immobiliare compresi murature, i pilastri, i tramezzi e i vani di porte e finestre ed esclusi solo balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto auto. È onere del contribuente provare, tramite idonea documentazione tecnica, che i vani in questione non sono utilizzabili a scopo abitativo.

È questo il principio contenuto nella sentenza della Corte di Cassazione numero 20701 del 30 settembre 2020.

Corte di Cassazione - Sentenza numero 20701 del 30 settembre 2020

Agevolazione prima casa: conta l’effettiva utilizzabilità degli ambienti. A stabilirlo è la Corte di Cassazione con la sentenza numero 20701 del 30 settembre 2020.

La sentenza – La controversia prende le mosse dal ricorso avverso l’avviso di liquidazione dell’imposta di successione presentata da un contribuente. Con l’atto de qua l’Agenzia delle entrate recuperava a tassazione le imposte ipocatastali per un villino, che l’amministrazione finanziaria riteneva avere caratteristiche di lusso, con conseguente disconoscimento delle agevolazioni prima casa di cui aveva usufruito la ricorrente.

La CTR accoglieva l’appello dell’Agenzia delle entrate avverso la sfavorevole sentenza di primo grado. I giudici hanno ritenuto, in assenza di una diversa destinazione d’uso risultante dalla piantina catastale, che nel computo complessivo della superficie utile andasse conteggiato anche il locale seminterrato con superamento dei 240 mq.

Da qui il ricorso in cassazione, in cui il contribuente ha censurato la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione dell’art. 6 del d.m. n. 1070 del 2 agosto 1969, nella parte in cui è stato ricompreso il locale seminterrato nel calcolo delle superfici utili ai fini della determinazione dell’immobile come “di lusso”, omettendo di vagliare l’effettiva utilizzabilità dello stesso, che dalla perizia di parte risultava destinato parte a “cantina” e parte a “locale tecnico”.

Gli ermellini hanno ritenuto fondata la tesi del contribuente affermando che, in tema di imposta di registro, ipotecarie o catastali, per stabilire se un’abitazione sia di lusso e, quindi, esclusa dai benefici per l’acquisto della prima casa, la sua superficie utile complessivamente superiore a mq. 240 va calcolata alla stregua del D.M. 2 agosto 1969, n. 1072.

In particolare la superficie rilevante va determinata in quella che, dall’estensione globale riportata nell’atto di acquisto sottoposto all’imposta, residua una volta “detratta la superficie di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e del posto macchina”.

I giudici di cassazione hanno ribadito un principio già espresso in altre pronunce secondo cui il requisito dell’“utilizzabilità degli ambienti”, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituisce l’unico parametro idoneo ad esprimere il carattere “lussuoso” o meno di una abitazione.

In questo senso si era già espressa la Corte con la Sent. 19186/2019 in cui è stato affermato che “in tema di imposta di registro, al fine di stabilire se un’abitazione sia di lusso e, come tale, esclusa dai benefici per l’acquisto della cd. prima casa, la superficie utile deve essere determinata avendo riguardo alla utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla effettiva abitabilità degli stessi, in quanto il parametro idoneo ad esprimere il carattere lussuoso di una abitazione è costituito dalla superficie utile che non può, pertanto, identificarsi restrittivamente con la sola superficie abitabile, in quanto l’art. 6 del D.M. 2 agosto 1969, n. 1072, deve essere interpretato nel senso che è utile tutta la superficie dell’unità immobiliare diversa dai balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto auto e che nel calcolo dei 240 mq rientrano anche le murature, i pilastri, i tramezzi e i vani di porte e finestre”.

È poi onere del contribuente provare, tramite idonea documentazione tecnica, che i vani in questione non sono utilizzabili a scopo abitativo.

Nel caso in esame, la sentenza impugnata si è discostata dai suindicati principi giurisprudenziali avendo ricompreso, nel calcolo delle superfici utili ai fini della determinazione dell’immobile come “di lusso”, il locale seminterrato sull’erroneo presupposto che dalla piantina catastale non risultava alcuna destinazione d’uso del locale, omettendo di valutare le risultanze della perizia di parte da cui risultava che una parte del locale era adibito a “locale tecnico” e l’altra a “cantina”.

Sulla base di tali valutazioni la Corte ha accolto il motivo di ricorso e cassato con rinvio la sentenza impugnata.