Agevolazione prima casa esclusa nel caso di riacquisto con diritto di usufrutto

Se l’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa viene venduta entro cinque anni dall’acquisto si perdono i benefici collegati.

L’acquisto del diritto di usufrutto di un altro immobile non permette di evitare la decadenza dall’agevolazione.

Lo specifica l’Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello numero 192 del 4 ottobre 2024.

L’esclusione dalle agevolazioni è prevista anche nel caso di acquisti di diritti reali di godimento.

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Agevolazione prima casa: i requisiti da rispettare

Con la risposta all’interpello numero 192 del 4 ottobre 2024 l’Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti sulle agevolazioni per la prima casa, nel caso di vendita dell’immobile entro cinque anni dall’acquisto.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 192 del 4 ottobre 2024

Chiarimenti sulla decadenza delle agevolazioni prima casa, nell’ipotesi di vendita dell’abitazione entro cinque anni dall’acquisto e riacquisto con diritto di usufrutto.

Il caso concreto è quello presentato dall’istante, che ha provveduto al riacquisto di un altro immobile con diritto di usufrutto. Lo stesso intende sapere se può continuare a beneficiare delle agevolazioni per la prima casa.

Prima di fornire delucidazioni sul caso concreto, l’Agenzia delle Entrate ricapitola i requisiti per l’ottenimento delle agevolazioni sull’acquisto della prima casa.

L’applicazione dell’aliquota del 2 per cento agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione è riconosciuta alle condizioni previste dalla Nota II-­bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR.

I requisiti da rispettare sono i seguenti:

• che l’immobile sia ubicato nel comune in cui l’acquirente ha o stabilisce la residenza, o quello in cui l’acquirente svolge la propria attività, entro 18 mesi;
• che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
• che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni.

Il comma 4 della stessa Nota stabilisce che, in caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con le agevolazioni prima casa entro cinque anni dalla data di acquisto, le imposte di registro, ipotecaria e catastale devono essere corrisposte nella misura ordinaria.

Inoltre è prevista una sovrattassa del 30 per cento delle stesse imposte.

Tali conseguenze non sono previste nel caso in cui entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici delle agevolazioni prima casa sia acquistato un altro immobile da adibire ad abitazione principale.

Agevolazione prima casa: i diritti reali di godimento non precludono la decadenza

Il documento di prassi si sofferma sui casi in cui entro un anno vengano acquisiti diritti reali di godimento.

Nel documento viene chiarito che:

“«l’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale» entro un anno dall’alienazione del precedente immobile agevolato, si realizza soltanto con l’acquisto del diritto di piena proprietà dell’immobile e non con l’acquisto del diritto di usufrutto o di abitazione sul medesimo.”

In merito la risoluzione n. 49/2015 ha specificato che il riacquisto a titolo gratuito di altro immobile­ entro un anno dall’alienazione è idoneo a evitare la decadenza dal beneficio.

Ulteriori chiarimenti sul tema sono stati forniti dalla Corte Costituzionale, con l’ordinanza n. 46/2009.

In tale pronuncia la Corte Costituzionale ha dichiarato:

«la manifesta inammissibilità della questione di legittimità costituzionale dell’ultimo periodo del comma 4 della nota II-­bis dell’art. 1 [...] ’’nella parte in cui non prevede che, al fine di evitare la decadenza dalle agevolazioni fiscali concesse per il precedente acquisto, l’acquisto di altro immobile si possa perfezionare [...] con atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi’’ a case di abitazione non di lusso».

La norma infatti non estende espressamente il suo ambito di applicazione anche agli acquisiti di diritti reali di godimento sul bene ma si limita a richiedere l’acquisto di un immobile da destinare ad abitazione principale.

Per “acquisto” si deve intendere l’acquisizione del diritto di proprietà dell’abitazione.

Sono quindi esclusi i diritti reali di godimento, ovvero il diritto di abitazione e di usufrutto.

Tali titoli, infatti, non permettono di evitare la decadenza dall’agevolazione fruita.