Agevolazione prima casa: l’acquisto entro i termini evita la decadenza, anche senza trascrizione

Per evitare la decadenza dalle agevolazioni non è necessaria la trascrizione del secondo atto di acquisto, purché tempestivamente registrato, qualora il contribuente, entro un anno l’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici prima casa, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

È questo il principio affermato dalla Corte di Cassazione con l’Ordinanza n. 12813 depositata il 13 maggio 2021.

La sentenza – Nel caso in esame la Commissione Regionale, riformando la sentenza di primo grado, ha accolto il ricorso introduttivo proposto dal contribuente avverso l’avviso di liquidazione delle maggiori imposte di registro, ipotecaria, catastale (nonché degli interessi e sanzioni pertinenti), dovute in seguito alla decadenza della agevolazione prevista per l’acquisto della prima casa in dipendenza della omessa trascrizione nei registri immobiliari dell’acquisto di altro immobile effettuato, entro l’anno dalla vendita del primo, con scrittura privata registrata recante la richiesta della agevolazione in parola.

In particolare la CTR ritiene che la registrazione della scrittura privata ha conferito certezza alla data dell’acquisto della seconda casa, effettuato dal contribuente entro il termine di un anno dalla vendita del primo immobile acquistato con la tariffa agevolata.

Così facendo è venuta meno la decadenza, con la conseguente conservazione della agevolazione, pur in difetto della trascrizione dell’atto di compravendita.

Avverso la decisione ha opposto ricorso l’Amministrazione finanziaria deducendo violazione e falsa applicazione dell’art. 1, nota II-bis, della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131 e affermando che solo con il contratto regolarmente trascritto può considerarsi completata la procedura di acquisto dell’unità abitativa.

La Corte di cassazione ha ritenuto infondato tale motivo di doglianza e per l’effetto ha rigettato il ricorso.

I giudici hanno osservato che la scrittura privata che ha trasferito la proprietà dell’immobile del contribuente è stata sottoposta a registrazione ma non a trascrizione.

Di conseguenza, in merito alla circostanza dell’acquisto dell’altro immobile, da adibire ad abitazione principale entro il termine annuale fissato dal richiamato articolo 1 del DPR n. 131/1986, si è consolidato il giudicato interno.

La norma in parola stabilisce infatti che, nel caso di successivo trasferimento dell’immobile, acquistato con i benefici, prima del decorso del termine di cinque anni dalla data dell’acquisto, la decadenza non opera qualora “il contribuente, entro un anno dalla alienazione dell’immobile [...] proceda all’acquisto di altro immobile da destinare a propria abitazione principale”.

Risulta palese dal tenore testuale della disposizione che la decadenza dalle agevolazioni è impedita dalla pura e semplice condizione dell’acquisto dell’altro cespite, nel termine e nei sensi indicati, senza che la legge esiga l’ulteriore formalità della trascrizione dell’atto di compravendita nei registri immobiliari.

Da ciò è conseguito il rigetto del ricorso e l’affermazione del seguente principio di diritto:

“per evitare la decadenza dalle agevolazioni non è necessaria la trascrizione del secondo atto di acquisto, purché tempestivamente registrato, qualora il contribuente, entro un anno l’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui art. 1, comma 2, della Tariffa, Parte Prima, allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131, proceda all’ acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.