Contratto di affitto: regole su pagamento e scadenze

Affitto: come e quando pagare? La domanda, apparentemente banale, deve essere tuttavia analizzata con precisione prima di stipulare un contratto di affitto.

Infatti, sia il come pagare - ovvero le modalità di pagamento dell’importo dovuto mensilmente - sia il quando pagare - ovvero la scadenza pattuita - sono oggetto del contratto di locazione tra locatore e conduttore.

I riferimenti normativi essenziali sono contenuti nel codice civile e nelle disposizioni normative speciali in materia.

Affitto: come pagare? Ecco tutte le modalità consentite e le regole sulla quietanza

L’affitto può essere saldato con diverse modalità:

• contanti (nel rispetto del limite dei 2.999,00 euro);
• bonifico bancario online o a sportello;
• assegno o vaglia postale.

Certamente nella prassi le modalità di pagamento più diffuse dell’affitto sono i contanti ed il bonifico bancario online.

Entrambe queste forme di pagamento richiedono tuttavia il rispetto di alcune regole importanti, vediamo quali.

Affitto: come pagare? Il caso del pagamento in contanti

Il canone di affitto può essere saldato mensilmente tramite contanti.

In questo caso le regole da rispettare sono fondamentalmente due:

• innanzitutto il limite previsto dalla normativa attuale (articolo 49 del D. Lgs. 231/2007) prevede che i pagamenti in contanti non possano superare il limite massimo di euro 2.999,00. Attenzione a questa regola: se fosse certificato il pagamento di un canone di affitto superiore al limite consentito dalla legge, allora locatore e conduttore rischierebbero sanzioni comprese tra l’1% ed il 40% dell’importo pagato in contanti;
• obbligo di quietanza di pagamento su richiesta dell’inquilino. A questo proposito è utile ricordare che non esiste più la norma che prevedeva l’obbligo di tracciabilità e che - nel caso di pagamento in contanti - obbligava il debitore al rilascio della quietanza. Rimane in vigore, tuttavia, l’articolo 1199 del codice civile che prevede proprio che “il creditore che riceve il pagamento deve, a richiesta e a spese del debitore, rilasciare quietanza, e farne annotazione sul titolo, se questo non è restituito al debitore”.

Sulla quietanza è obbligatoria l’apposizione della marca da bollo da 2 euro ove il canone di affitto - come normalmente accade nel caso degli affitti di immobili ad uso abitativo e/o commerciale - superi i 77,47 euro.

La marca da bollo deve essere pagata da colui che ha l’obbligo di rilasciare la quietanza, ovvero dal debitore. Vige in questo caso la regola della responsabilità solidale per effetto della quale in caso di mancato pagamento della marca da bollo entrambe le parti - proprietario e inquilino - possono subire l’erogazione delle relative sanzioni.

Affitto: come pagare? Il caso del bonifico bancario

L’altra modalità di pagamento del canone di affitto particolarmente diffusa è il bonifico bancario.

Nel caso di pagamento dell’affitto con bonifico bancario online ovvero a sportello occorre prestare attenzione alla causale. Il bonifico, infatti, ove rechi una causale specifica - ad esempio “canone di affitto del mese x dell’anno y” - consentirà all’inquilino di utilizzare la relativa contabile di pagamento alla stregua della quietanza normalmente rilasciata dal proprietario.

Affitto: quando pagare? Ecco le regole sulla scadenza del pagamento

Quando pagare l’affitto? Il termine di scadenza per il pagamento dell’affitto viene normalmente previsto dal contratto di locazione.

Normalmente viene fissato un termine mensile, ma sono ammessi anche termini di scadenza bimestrali o trimestrali.

A questo proposito è utile sottolineare la legge prevede che “il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile” (vedi articolo 5 della Legge 392/1978).

In caso di morosità dell’inquilino, il proprietario può avviare la procedura di sfratto previa comunicazione all’inquilino stesso.

Molto discusso, sia in giurisprudenza che in dottrina, è il tema della liceità degli interessi di mora sul tardivo pagamento degli affitti. La tesi prevalente sembra far prevalere la posizione favorevole al proprietario, purché tale circostanza sia prevista dal contratto di affitto.

Tuttavia, esistono pareri discordanti in materia.

Nella prassi si ritiene comunque particolarmente difficile addebitare ulteriori oneri sull’affitto all’inquilino che non riesce a rispettare i termini di scadenza ordinariamente previsti dal contratto di locazione.