L’IVIE: regole per l’applicazione dell’imposta sugli immobili situati all’estero

L’IVIE è l’imposta sugli immobili situati all’estero di proprietà di persone fisiche residenti nel territorio dello Stato o in relazione ai quali abbiano dei diritti reali.

Oggi dedichiamo un focus sulle regole per l’applicazione dell’IVIE, sui soggetti obbligati, sulla base imponibile e sulle modalità di calcolo.

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IVIE - Soggetti obbligati e rilevanza degli istituti giuridici degli ordinamenti esteri

L’articolo 19, commi da 13 a 17, del decreto legge n. 201 del 2011 ha istituito un’imposta sul valore degli immobili situati all’estero di proprietà di persone fisiche residenti nel territorio dello Stato o in relazione ai quali le stesse siano titolari di diritti reali.

L’imposta in esame presenta analogie con l’IMU che trova applicazione per gli immobili ubicati in Italia; a tal proposito, alcune delle disposizioni ad essa applicabili sono state estese ai fini della tassazione degli immobili situati all’estero in ragione di motivazioni di coerenza e di uniformità di trattamento.

L’IVIE è dovuta sul valore degli immobili situati all’estero detenuti a titolo di proprietà o di altro diritto reale dalle persone fisiche residenti nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso essi siano destinati.

L’imposta è dovuta nella misura dello 0,76 per cento in proporzione alla quota di titolarità del diritto di proprietà o altro diritto reale e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto tale diritto.

Al fine di determinare la residenza delle persone fisiche, si deve fare riferimento alla nozione contenuta nell’articolo 2, comma 2, del TUIR, a mente del quale si considerano residenti:

“le persone che per la maggior parte del periodo d’imposta sono iscritte nelle anagrafi della popolazione residente o hanno nel territorio dello Stato il domicilio o la residenza ai sensi del codice civile.”

Si tratta di criteri alternativi essendo sufficiente che sia verificato anche uno solo di essi affinché una persona fisica possa considerarsi fiscalmente residente in Italia.

Risultano soggetti passivi di imposta:

• il proprietario di fabbricati, aree fabbricabili e terreni a qualsiasi uso destinati, compresi quelli strumentali per natura o per destinazione destinati ad attività di impresa o di lavoro autonomo; il titolare del diritto reale di usufrutto, uso o abitazione, enfiteusi e superficie sugli stessi (e non il titolare della nuda proprietà);
• il concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
• il locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria. Il locatario è soggetto passivo a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto.

La peculiarità dell’imposta che trova applicazione agli immobili ubicati all’estero produce effetti anche ai fini dell’individuazione dei diritti reali che attribuiscono ai loro titolari l’obbligo passivo dell’imposta.

Al riguardo, occorre fare riferimento agli analoghi istituti giuridici previsti negli ordinamenti esteri in cui l’immobile è ubicato.

Come precisato con circolare n. 28/E del 2012, con riferimento agli immobili situati in Paesi di common law può sussistere sia un diritto di proprietà fondiaria assoluta , “freehold”, sia un diritto al possesso dei beni, “leasehold”.

Tale ultimo istituto garantisce il diritto al possesso di beni immobili, disgiuntamente alla proprietà, di solito per un periodo di tempo molto elevato, verso il pagamento di un corrispettivo.

Atteso che tale istituto presenta maggiori analogie con i diritti reali del nostro ordinamento (quale l’usufrutto), piuttosto che con il diritto di locazione, in tal caso sono tenuti al pagamento dell’imposta i titolari di tale diritto e non anche i titolari della proprietà fondiaria assoluta.

Base imponibile e modalità di calcolo dell’imposta sugli immobili situati all’estero

Per quanto attiene al valore dell’immobile, esso è costituito dal costo risultante dall’atto di acquisto o dai contratti da cui risulta il costo complessivamente sostenuto per l’acquisto di diritti reali diversi dalla proprietà.

Nell’ipotesi in cui la valorizzazione dei diritti reali diversi dalla proprietà (ad esempio, l’usufrutto) non sia rilevabile da un contratto, essa si assume secondo i criteri dettati dalla normativa del Paese in cui l’immobile è situato.

Nel caso in cui l’immobile sia stato costruito, si fa riferimento al costo di costruzione sostenuto dal proprietario come risultante dalla relativa documentazione.

In mancanza di tali valori o in mancanza della relativa documentazione, si assume il valore di mercato rilevabile al termine di ciascun anno solare nel luogo in cui è situato l’immobile. Qualora l’immobile non sia più posseduto alla data del 31 dicembre dell’anno si deve fare riferimento al valore dell’immobile rilevato al termine del periodo di detenzione. Tale valore può essere desunto in base alla media dei valori risultanti dai listini elaborati da organismi, enti o società operanti nel settore immobiliare locale.

Per quanto riguarda gli immobili acquisiti per successione o donazione, il valore è quello dichiarato nella dichiarazione di successione o nell’atto registrato o in altri atti previsti dagli ordinamenti esteri con finalità analoghe. In mancanza, si assume il costo di acquisto o di costruzione sostenuto dal “de cuius” o dal donante come risultante dalla relativa documentazione; in assenza di tale documentazione si assume il valore di mercato come sopra determinato.

Con riferimento agli immobili situati in Paesi appartenenti alla Unione europea o in Paesi aderenti allo Spazio economico europeo (SEE) che garantiscono un adeguato scambio di informazioni, il valore da utilizzare al fine della determinazione dell’imposta è quello catastale, come determinato e rivalutato nel Paese in cui l’immobile è situato ai fini dell’assolvimento di imposte di natura reddituale o patrimoniale ovvero di altre imposte determinate sulla base del valore degli immobili, anche se gli immobili sono pervenuti per successione o donazione.

Nel caso in cui ad uno stesso immobile siano attribuibili diversi valori catastali ai fini delle imposte reddituali e delle imposte patrimoniali, deve essere preso in considerazione il valore catastale utilizzabile ai fini delle imposte patrimoniali, comprese quelle di competenza di enti locali e territoriali. Pertanto, per gli immobili in tali Stati si assume direttamente il valore catastale, intendendosi per tale il valore dell’immobile preso a base per la determinazione di imposte ivi dovute.

Non è, invece, utilizzabile, a tal fine, un valore che esprima il reddito medio ordinario dell’immobile, salvo che la legislazione locale non preveda l’applicazione di meccanismi di moltiplicazione e rivalutazione analoghi a quelli previsti dalla normativa italiana, idonei a consentire la determinazione del valore catastale dell’immobile.

In mancanza del valore catastale, si deve fare riferimento al costo risultante dall’atto di acquisto e, in assenza, al valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l’immobile.

Al fine di evitare disparità di trattamento tra contribuenti che hanno acquisito l’immobile in epoche diverse, qualora la legislazione estera preveda un valore espressivo del reddito medio ordinario e non vi siano meccanismi di moltiplicazione e rivalutazione analoghi a quelli previsti dalla legislazione italiana, può essere assunto come base imponibile dell’IVIE il valore dell’immobile che risulta dall’applicazione al predetto reddito medio ordinario dei coefficienti stabiliti ai fini dell’IMU.

In relazione alle modalità di calcolo dell’IVIE si fa presente che l’imposta è dovuta nella misura dello 0,76 per cento del valore dell’immobile determinato sulla base dei criteri finora descritti.

Il versamento dell’imposta non è dovuto se l’importo della stessa non supera complessivamente i 200 euro. In tal caso il contribuente non è tenuto neanche ad indicare i dati relativi all’immobile nel quadro RM della dichiarazione dei redditi, fermo restando l’obbligo di compilazione del modulo RW.

Ai fini dell’applicazione della soglia di esenzione di 200 euro si deve fare riferimento all’imposta determinata sul valore complessivo dell’immobile a prescindere da quote e periodo di possesso e senza tenere conto delle detrazioni previste per lo scomputo dei crediti di imposta.

L’imposta è dovuta proporzionalmente alla quota di titolarità del diritto di proprietà o altro diritto reale e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto tale diritto. A tale proposito, il mese durante il quale il diritto si è protratto per almeno quindici giorni è computato per intero.

Infine, si fa presente che l’IVIE non trova applicazione in relazione al possesso dell’abitazione principale, fatta eccezione per gli immobili che in Italia risultano classificati nelle categorie catastali A1, A8 e A9, ai quali si applica l’imposta nella misura ridotta dello 0.40 per cento.

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