Calcolo IMU 2022, come fare? Istruzioni passo per passo ed esempio

L’imposta sulla casa è protagonista del calendario delle scadenze fiscali di dicembre. Per questo può essere utile una guida al calcolo dell’IMU 2022.

Il 16 dicembre è in calendario la scadenza della seconda rata dell’imposta sulla casa, ovvero il saldo IMU. In vista dell’appuntamento con il Fisco è bene sapere come calcolare l’importo dovuto.

Non cambiano le regole generali. Mentre per il versamento della prima rata IMU 2022 si deve fare riferimento alle aliquote stabilite dal proprio Comune per l’anno precedente, per il pagamento della seconda rata, invece, si devono prendere in considerazione quelle pubblicate entro il 28 ottobre di ciascun anno sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Per il calcolo si deve quindi utilizzare i nuovi regolamenti, versando l’importo effettivamente dovuto.

A livello operativo, per il calcolo dell’acconto IMU 2022 i contribuenti sono dovuti partire dalla base imponibile dell’immobile, per applicare poi l’aliquota specifica fissata per la fattispecie di riferimento.

Soffermiamoci di seguito sulle istruzioni da tenere a mente per il calcolo del saldo IMU 2022.

Calcolo IMU 2022, come fare? Istruzioni passo per passo ed esempio

Per il calcolo dell’IMU 2022 è necessario avere a disposizione le seguenti informazioni:

• rendita catastale dell’immobile;
• coefficiente;
• aliquota stabilita dal Comune.

Sono questi gli elementi fondamentali da conoscere, e la prima operazione da fare consiste nel calcolo della base imponibile IMU.

Nello specifico, per calcolare la base imponibile ai fini del saldo IMU 2022 bisogna considerare le diverse regole previste per i fabbricati iscritti in catasto, per le aree fabbricabili e per i terreni agricoli.

Partendo dai fabbricati iscritti in catasto, la base imponibile è costituita dal valore dell’immobile, determinato applicando all’ammontare della rendita catastale, rivalutata del 5 per cento, i seguenti moltiplicatori (coefficienti catastali):

Per calcolare l’IMU 2022 bisogna quindi determinare la base imponibile, secondo la seguente formula:

Rendita Catastale + 5 per cento x coefficiente catastale.

Per quel che riguarda le aree fabbricabili, la base imponibile è invece costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio (o dalla data di adozione degli strumenti urbanistici) considerando i seguenti elementi:

• zona territoriale di ubicazione;
• indice di edificabilità;
• destinazione d’uso consentita;
• oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione;
• prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

Per quanto riguarda invece i terreni agricoli e non coltivati, la base imponibile è costituita dal valore ottenuto applicando all’importo del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25 per cento, un moltiplicatore pari a 135.

Calcolo IMU 2022: agevolazioni e riduzioni

Influenzano il calcolo dell’IMU 2022 anche le agevolazioni previste che, in specifiche fattispecie, consentono al contribuente di beneficiare di una riduzione dell’importo da versare a giugno e a dicembre.

Si ricorda, a titolo esemplificativo, che la base imponibile IMU è ridotta del 50 per cento per i fabbricati di interesse storico o artistico. Stesso sconto anche per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni.

Anche in caso di comodato d’uso gratuito tra genitori e figli, e in caso di utilizzo dell’immobile come abitazione principale, si applica la riduzione a metà della base imponibile IMU.

Un’ulteriore agevolazione che incide sul calcolo IMU 2022 riguarda poi le abitazioni date in affitto con contratto a canone concordato, e in tal caso l’imposta, determinata sulla base dell’aliquota prevista dal Comune, è ridotta al 75 per cento.

Calcolo IMU 2022: un esempio pratico

Riepilogando, per calcolare l’importo dovuto a titolo di IMU bisognerà applicare alla base imponibile l’aliquota prevista dal proprio Comune e considerare eventuali agevolazioni e riduzioni previste.

Passiamo dalla teoria alla pratica con un utile esempio numerico.

Prendiamo ad esempio il caso del Signor Bianchi, contribuente possessore di una seconda casa nel Comune di Roma appartenente alla categoria catastale A/3 e con rendita catastale di euro 600,00.

Per il calcolo IMU 2022 bisognerà procedere nella seguente modalità:

• rivalutazione del 5 per cento della rendita catastale > 600 + 5 per cento > 630,00 euro;
• applicazione del coefficiente catastale > 630,00*160 > 100.800;
• applicazione aliquota IMU > 100.800*10.6 per cento > 1.068,48 euro.

Tale calcolo è necessario per determinare l’importo da versare a titolo di acconto IMU 2022, la cui scadenza era prevista per lo scorso 16 giugno.

Nell’esempio in questione, caso di immobili posseduti per l’intera annualità il contribuente sarà stato chiamato a pagare la metà del totale dovuto.

In vista del termine del saldo del 16 dicembre, invece, il contribuente deve pagare l’eventuale conguaglio, determinato sulla base delle nuove aliquote deliberate dal Comune.

Calcolo IMU 2022, le istruzioni del MEF: contano le effettive condizioni dell’immobile

Non sempre si applica la regola “semplificata” sopra esposta, che prevede il versamento del 50 per cento del totale dell’IMU calcolata in base ai criteri ordinari.

Un esempio è fornito direttamente dal Ministero dell’Economia e riguarda il calcolo dell’acconto.

Con le FAQ dell’8 giugno 2021, il calcolo dell’IMU per il 2022 dovrà essere effettuato separatamente per acconto e saldo, individuando le effettive condizioni soggettive e oggettive dell’immobile intervenute nel corso di ciascun semestre.

Sulla base del combinato disposto dei commi 761 e 762 dell’art. 1 della legge n. 160 del 2019:

• l’imposta è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso;
• il versamento della prima rata è pari all’imposta dovuta per il primo semestre applicando l’aliquota e la detrazione dei dodici mesi dell’anno precedente.

Se si prende ad esempio un immobile acquistato il 1° giugno 2022, la prima rata dell’IMU dovuta entro la scadenza del 16 giugno deve essere proporzionata a 1° mese di possesso e non deve essere parametrata al 50 per cento del calcolo dell’imposta effettuato su 7 mesi.

Calcolo IMU 2022: le aliquote

Dopo aver analizzato quali sono le istruzioni per determinare l’importo dell’imposta dovuta, soffermiamoci in breve sulle aliquote previste.

È lo Stato a stabilire, per ogni fattispecie, l’aliquota IMU standard. I comuni hanno la possibilità di aumentarla o diminuirla, entro i margini di manovrabilità stabiliti dalla legge nazionale.

Di seguito una tabella fornita dal MEF con le aliquote e le regole previste per ciascuna fattispecie:

A determinare le aliquote IMU è quindi il Consiglio comunale, con delibera che deve essere approvata entro il termine per l’adozione del bilancio di previsione dell’anno di riferimento.

Ai fini dell’efficacia, le delibere devono essere pubblicate sul sito www.finanze.gov.it entro il 28 ottobre dell’anno di riferimento.

Tali aliquote devono essere prese in considerazione per il versamento del saldo IMU 2022 e dell’eventuale conguaglio relativo all’imposta dovuta dal contribuente.