Agevolazione prima casa “condizionata” per l’immobile in costruzione

Le agevolazioni per l’acquisto della cosiddetta “prima casa” spettano anche all’acquirente dell’immobile in corso di costruzione, da destinare ad abitazione non di lusso.

Tali benefici, tuttavia, possono essere conservati soltanto qualora la finalità dichiarata dal contribuente nell’atto di acquisto, di destinare l’immobile a propria abitazione, venga da questi realizzata entro il termine triennale di decadenza del potere di accertamento dell’Ufficio.

Tale termine decorre dal momento in cui l’immobile è stato completato in quanto, solo all’esito dell’accatastamento l’Agenzia delle entrate è in condizione di verificare in concreto le caratteristiche del bene che consentono di accedere al beneficio.

Sono questi gli articolati principi contenuti nell’Ordinanza della Corte di Cassazione n. 27528 del 28 settembre 2023.

Agevolazione prima casa anche per l’immobile in corso di costruzione?

La controversia trae origine dal ricorso avverso gli avvisi di liquidazione imposte e irrogazione sanzioni con cui, negato il diritto alle agevolazioni “prima casa”, venivano recuperate l’IVA in misura ordinaria sull’acquisto immobiliare e l’imposta sostitutiva sul contratto di mutuo ipotecario.

Il ricorso del contribuente è stato accolto dalla CTP, che ha dichiarato l’Ufficio decaduto ai sensi dell’art. 76 del DPR n. 316/1986.

L’Agenzia delle Entrate ha appellato la sentenza osservando che il termine triennale di decadenza decorre dalla scadenza del termine a disposizione del contribuente per dimostrare il possesso dei requisiti richiesti ai fini dell’agevolazione oppure dalla comunicazione di ultimazione lavori che, in questo caso, non vi era stata.

La CTR respingeva l’appello erariale precisando che la normativa sulle agevolazioni fiscali non prevede alcun obbligo a carico del contribuente di presentazione di dichiarazione o comunicazione di avvenuto adempimento degli obblighi imposti per la fruizione dell’agevolazione, cosicché il termine a carico dell’Ufficio coincide con quello previsto per gli accertamenti.

Da qui il ricorso in Cassazione, in cui il contribuente ha censurato la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione dell’art. 1, nota II bis, comma 1, lett. a), della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131/1986, nella parte in cui la CTR ha ritenuto che il termine di diciotto mesi, previsto per il trasferimento della residenza, fosse perentorio, mentre invece non era tale, essendo sufficiente che il trasferimento della residenza venisse operato nei tre anni successivi alla registrazione (termine per l’azione accertatrice dell’ufficio).

Inoltre il contribuente ha dedotto l’insufficiente e/o contraddittoria motivazione per avere la CTR omesso di valutare adeguatamente le cause che avevano impedito il tempestivo trasferimento della residenza, poiché l’immobile era stato acquistato allo stato grezzo ed ancora inagibile alla scadenza dei diciotto mesi a causa del protrarsi dei lavori di costruzione per fatto non imputabile al ricorrente.

Avverso detta pronuncia l’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per Cassazione, lamentando violazione e falsa applicazione dell’art. 76 del DPR n. 131/1986 e della Nota II bis art. 1 Tariffa parte I.

Secondo l’Ufficio, per l’agevolazione prima casa sugli immobili in corso di costruzione, seppur non previsto dalla legge, il termine per i controlli deve essere differito alla scadenza del termine concesso al contribuente per dimostrare l’esecuzione dei lavori, cioè tre anni dalla registrazione dell’atto, alla cui scadenza comincia a decorrere il termine di decadenza per i controlli.

Nel caso di specie, l’atto è stato registrato il 26 gennaio 2007 e i termini per l’ultimazione dei lavori si devono ritenere scaduti il 26 gennaio 2010; di conseguenza, il termine triennale di decadenza non era decorso alla data di emissione degli atti impugnati.

Agevolazione prima casa e immobile in costruzione: i chiarimenti della Cassazione

La Corte di Cassazione ha ritenuto il motivo infondato. A parere del Collegio, le agevolazioni per l’acquisto della cd. “prima casa” spettano anche all’acquirente di immobile in corso di costruzione, da destinare ad abitazione non di lusso.

Tali benefici, tuttavia, possono essere conservati soltanto qualora la finalità dichiarata dal contribuente nell’atto di acquisto, di destinare l’immobile a propria abitazione, venga da questi realizzata entro il termine di decadenza del potere di accertamento dell’Ufficio in ordine alla sussistenza dei requisiti per fruire dei benefici medesimi di cui all’art. 76, comma 2, del DPR n. 131 del 1986.

Nell’ipotesi in cui non sia fissato il termine entro il quale deve verificarsi la condizione per il riconoscimento di un beneficio, tale termine, precisano i giudici, non può essere mai più ampio di quello previsto per i relativi controlli.

Quanto alla decorrenza del termine triennale ex art. 76, comma 2, del DPR n. 131 del 1986, previsto per l’Amministrazione finanziaria, il dies a quo va individuato nel momento in cui l’immobile in costruzione è stato completato e risulta così consentito all’amministrazione finanziaria accertare l’esatta natura del bene edificato tenuto peraltro conto che, ai fini del riconoscimento dell’agevolazione “prima casa”, si deve aver riguardo alla situazione effettiva dell’immobile.