Affitti brevi, nel modello 730/2022 le novità: limiti e istruzioni per la dichiarazione dei redditi

Affitti brevi, spazio alle novità nel modello 730/2022.

In dichiarazione dei redditi debutta ufficialmente la stretta sulle locazioni brevi, e solo per un massimo di quattro appartamenti all’anno sarà possibile applicare il regime della cedolare secca.

Superati i quattro immobili non solo non sarà più possibile applicare il regime di tassazione delle locazioni brevi, ma l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale e scatta l’obbligo di presentare il modello Redditi.

Regole e limiti sono contenuti nelle istruzioni dell’Agenzia delle Entrate relative al modello 730/2022. Facciamo quindi il punto delle novità previste nell’ambito degli affitti brevi.

Affitti brevi, nel modello 730/2022 le novità: limiti e istruzioni per la dichiarazione dei redditi

Il regime delle locazioni brevi si restringe, e a partire dai redditi incassati nel corso del 2021 potrà essere applicato per l’affitto di non più di quattro appartamenti.

Una novità che debutterà, a livello operativo, nel modello 730/2022. Sarà infatti in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi che i contribuenti dovranno fare i conti con le nuove regole e i limiti introdotti.

Si ricorda in primo luogo che il regime delle locazioni brevi si applica ai contratti di affitto di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche fuori dall’esercizio di attività d’impresa per gli immobili ad uso abitativo situati in Italia.

Sul reddito derivante dagli affitti brevi è possibile optare per l’applicazione della cedolare secca del 21 per cento, e dovrà essere indicato quadro B da parte del proprietario dell’immobile, e nel quadro D dal sublocatore o comodatario.

La Legge di Bilancio 2021 ha però introdotto nuovi limiti, prevedendo la possibilità di applicare il regime fiscale delle locazioni brevi solo in caso di affitto di non più di quattro appartamenti.

Negli altri casi, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale secondo quanto previsto dall’articolo 2082 del Codice Civile, che considera imprenditore:

“chi esercita professionalmente un’attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi.”

Non potrà quindi utilizzare il modello 730/2022 e applicare la cedolare secca del 21 per cento chi nel corso del 2021 ha destinato a locazione breve più di quattro appartamenti. In tal caso, sarà necessario utilizzare il modello Redditi e sarà obbligatoria l’applicazione di aliquote e scaglioni IRPEF.

Locazioni brevi, cosa si intende? Le istruzioni per la presentazione del modello 730/2022

Per capire come compilare il modello 730/2022 non basta però soffermarsi sulle novità, ma è bene fare il punto delle istruzioni specifiche fornite dall’Agenzia delle Entrate, a partire da cosa si intende per locazioni brevi.

Si tratta, come sopra evidenziato, degli affitti relativi a contratti di durata non superiore a 30 giorni. In caso di più contratti stipulati nell’anno dalle stesse parti, farà fede la durata di ciascun contratto.

Il regime della cedolare secca per le locazioni brevi potrà essere applicato sia per i contratti stipulati direttamente tra locatore e conduttore e sia nel caso di intermediazione, anche mediante portali online.

In quest’ultimo caso, ai canoni è applicata una ritenuta del 21 per cento se l’intermediario interviene anche nel pagamento, a titolo d’imposta se si opta per la cedolare secca o a titolo di acconto.

Nel quadro F del modello 730/2022 denominato “Acconti, ritenute, eccedenze e altri dati”, all’interno della Sezione VII dedicata alle locazioni brevi sarà quindi necessario indicare al rigo F8 l’importo delle ritenute riportate nel quadro Certificazione Redditi - Locazioni brevi della CU 2022 al punto 20.

In caso di redditi diversi derivanti da sublocazione breve o da locazione breve da parte del comodatario, le somme dovranno essere indicate nel quadro D - Altri redditi, al rigo D4 indicando nella colonna 3 il codice 10.

Affitti brevi, tra i limiti nel modello 730/2022 anche i servizi collegati alle locazioni

Specifici limiti sono poi previsti per quel che riguarda i servizi connessi alla locazione.

Sarà possibile applicare la cedolare secca del 21 per cento nel modello 730/2022 ai contratti che prevedono anche la messa a disposizione di biancheria e la pulizia dei locali, così come altri servizi correlati all’affitto, come la fornitura di utenze e wi-fi.

Porta sbarrata invece in caso di messa a disposizione di servizi aggiuntivi non strettamente collegati con l’affitto, come ad esempio la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti.