Superbonus 110%, per la detrazione conta la tipologia di immobili a inizio lavori

Superbonus 110%, per verificare se è possibile beneficiare della maxi detrazione bisogna considerare la tipologia degli immobili oggetto degli interventi a inizio lavori, e non dopo.

Lo chiarisce l’Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello numero 15 del 7 gennaio 2021. Lo spunto arriva dall’analisi di un caso pratico ed è utile anche per ribadire alcune caratteristiche chiave, e differenze, tra condomini ed edificio unifamiliare o unità immobiliari funzionalmente indipendenti.

L’agevolazione è stata prorogata dalla Legge di Bilancio 2021 fino al 30 giugno 2022, e fino al 2023 per i lavori già realizzati al 60%, e dall’Amministrazione finanziaria continuano ad arrivare piogge di chiarimenti sull’applicazione della normativa , in cui non è sempre così semplice orientarsi.

Superbonus 110%, per la detrazione conta la tipologia di immobili a inizio lavori

Una carrellata di delucidazioni sulla maxi detrazione del 110% è arrivata proprio nella giornata del 7 gennaio 2021.

Tra le altre risposte all’interpello dedicate al tema, la numero 15 affronta il caso di un contribuente che ha intenzione di intervenire su un immobile composto attualmente da 3 unità immobiliari disposte su due piani, riconducibili allo stesso proprietario e con ingresso comune.

Al termine della ristrutturazione si avrebbero due unità immobiliari da adibire a pima e seconda casa, completamente indipendenti, con accessi autonomi su giardini di proprietà, e con passaggio dalla classe energetica G alla AA2.

I due immobili che si otterrebbero al termine dei lavori, infatti, rispetterebbero i requisiti richiesti per l’accesso al superbonus introdotto dagli articoli 119 e 121 del Decreto Rilancio.

Il contribuente si rivolge all’Agenzia delle Entrate per avere conferma della possibilità di accedere alla maxi detrazione. Ma l’Amministrazione finanziaria pone il suo veto:

“Con riferimento alle detrazioni spettanti per le spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio e per interventi finalizzati al risparmio energetico, è stato precisato che nel caso in cui i predetti interventi comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, per l’individuazione del limite di spesa, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori”.

In caso di accorpamento di più unità abitative, quello che conta è la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella che risulta dagli interventi: stessa regola va applicata anche per il superbonus.

Il documento sottolinea:

“L’istante non può accedere al Superbonus atteso che l’attuale configurazione dell’immobile di proprietà dello stesso non appare riconducibile né al concetto di condominio, né a quello di edificio residenziale unifamiliare o di unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti”.

L’unica strada percorribile è quella delle detrazioni ordinarie previste per gli interventi di riqualificazione energetica o di recupero del patrimonio edilizio per i quali spettano le detrazioni attualmente disciplinate dai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, in presenza dei requisiti richiesti.

Superbonus 110%, caratteristiche e differenze tra condominio ed edificio funzionalmente indipendente

Dopo una carrellata sull’impianto di regole di accesso al superbonus del 110% e alle modalità di fruizione, sconto in fattura e cessione del credito oltre alla detrazione diretta, l’Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello numero 15 del 7 gennaio 2021 si concentra sulle caratteristiche che definiscono condominio ed edificio unifamiliare o unità immobiliari funzionalmente indipendenti.

Gli interventi ammessi all’agevolazione devono essere realizzati su:

• parti comuni di edifici residenziali in condominio (sia lavori trainanti, sia trainati);
• singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati);
• edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
• unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati).

Già in passato l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti.

Tornando alle tipologie ammesse, il condominio è definito secondo la disciplina civilistica: la nascita del condominio si determina automaticamente, quando più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva.

L’edificio unifamiliare, invece, ha le caratteristiche che seguono:

• un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva;
• funzionalmente indipendente;
• con uno o più accessi autonomi dall’esterno;
• destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.

Fondamentale è l’indipendenza funzionale legata alla dotazione di “installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva”.

Centrale è anche la presenza di un accesso autonomo dall’esterno che presuppone, ad esempio, l’esistenza di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino anche di proprietà non esclusiva.

Sulla base dei chiarimenti forniti, l’Agenzia delle Entrate sottolinea che l’immobile di al centro della risposta all’interpello, per come è strutturato a inizio lavori, non sembra riconducibile né al concetto di condominio, né a quello di edificio residenziale unifamiliare o di unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e quindi non può avere accesso al superbonus del 110%.

Tutti i dettagli nel testo integrale della risposta all’interpello numero 15 del 7 gennaio 2021.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 15 del 7 gennaio 2021

Superbonus - Situazione esistente all’inizio dei lavori - Articolo 119 e 121 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio).