Spese di intermediazione immobiliare: detrazione nel 730/2018

Tra le detrazioni di imposta al 19% presenti nel 730/2018, inerenti all’ acquisto di un’abitazione, troviamo anche i compensi erogati ai soggetti di intermediazione immobiliare se sostenuti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, per un importo non superiore ad 1.000 euro per ciascuna annualità.

Le spese per l’intermediazione immobiliare, disciplinate dall’articolo 15, comma 1, lettera b - bis del TUIR, sono detraibili a particolari condizioni, dettagliatamene disciplinate nella Guida proposta dall’Agenzia delle Entrate nella circolare numero 7/E del 27 aprile scorso, e vanno inserire nel Rigo E8/E10 con il codice 17 nel Modello 730/2018.

Spese di intermediazione immobiliare: aspetti generali

Le spese di intermediazione immobiliare sostenute per l’acquisto dell’abitazione principale, possono essere portate in detrazione anche quest’anno nel modello 730/2018, se sostenute entro l’anno.

Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.

Ci si riferisce, quindi, a quella presente nei registri anagrafici o, in caso contrario, il contribuente può attestare che dimora abitualmente in luogo diverso, mediante la produzione di un’autocertificazione effettuata ai sensi dell’articolo 47 del DPR n. 445 del 2000.

L’unità immobiliare acquistata deve essere adibita ad abitazione principale entro il medesimo termine previsto per la detrazione degli interessi passivi su mutui stipulati per la stessa e, quindi, ordinariamente entro un anno precedente o successivo alla data della stipulazione del contratto di mutuo.

La detrazione spetta non solo per l’acquisto della proprietà, ma anche per l’acquisto di altri diritti reali (quali, ad esempio, l’usufrutto) a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale.

Per intermediari immobiliari si intendono coloro che esercitano l’attività di mediazione nel ramo immobiliare, disciplinata dalla Legge 39/1989.

Ne deriva pertanto che, i compensi corrisposti a mediatori creditizi per l’attività di intermediazione nella stipula dell’eventuale contratto di mutuo tra acquirente e istituto di credito, non rientrano nella categoria delle detrazioni in esame.

Il beneficiario è invece esclusivamente l’acquirente dell’immobile, o gli acquirenti se in comproprietà: sono esclusi dal beneficio sia il venditore che il familiare fiscalmente a carico, se la spesa è stata sostenuta nel suo interesse.

Spese di intermediazione immobiliare: regole per la detrazione in dichiarazione dei redditi

I compensi erogati alle agenzie immobiliari o in genere agli intermediari abilitati all’attività di consulenza, gestione e assistenza nelle varie fasi della compravendita di un’immobile, sono detraibili dall’imposta lorda per un importo pari al 19% del compenso comunque denominato, purché sia riferito all’acquisto dell’unità immobiliare che l’acquirente adibirà ad abitazione principale.

L’importo della detrazione non può essere superiore a 1.000 euro per ciascuna annualità e, se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, calcolata rispettando il limite citato, deve essere ripartita tra i comproprietari in ragione delle percentuali di proprietà.

Nel caso in cui la fattura è intestata ad un solo proprietario ma l’immobile è in comproprietà, al fine di ammettere pro-quota alla detrazione anche il comproprietario che non è indicato nella fattura, sarà necessario integrare il documento con i dati anagrafici del comproprietario mancante.

Condizione necessaria per la detrazione, inoltre, è che l’importo della spesa sia espressamente indicato nell’atto di cessione dell’immobile.

A riguardo, l’art. 35, comma 22, del D.L. 223/2006 dispone, che l’atto di cessione dell’immobile deve presentare una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo e tutta una serie di informazioni legate all’agente:

• i dati identificativi del mediatore se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società;
• il codice fiscale o la partita IVA del mediatore;
• il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura di riferimento per il titolare ovvero per il legale rappresentante o mediatore che ha operato per la stessa società;
• l’ammontare della spesa sostenuta per tale attività e le analitiche modalità di pagamento della stessa.

Spese di intermediazione immobiliare: casi particolari

Negli ultimi anni l’Agenzia delle Entrate ha fornito ulteriori chiarimenti in merito alla possibilità di usufruire o meno della detrazione in esame, rilevando alcune eccezioni.

Nel caso in cui, a seguito della trattativa, l’acquisto non dovesse andare a buon fine perché, ad esempio, non è stato stipulato il contratto definitivo di compravendita, la detrazione non spetta, anche se le provvigioni devono essere ugualmente pagate all’intermediario immobiliare.

Se, al verificarsi di questa condizione, il contribuente ha erroneamente usufruito della detrazione dovrà restituirla, assoggettando a tassazione separata l’importo interessato (Circolare 34/2008).

Altra eccezione riguarda le spese sostenute in sede di contratto preliminare di vendita: la spesa può essere portata in detrazione nella dichiarazione dei redditi solo a condizione che tale preliminare risulti regolarmente registrato (Risoluzione 26/2009).

Se a seguito della registrazione del contratto preliminare, i cui costi sono stati portati in detrazione, il contribuente non giunge alla stipula del contratto definitivo, e quindi non acquista la titolarità dell’abitazione, dovrà assoggettare a tassazione separata l’importo per il quale ha fruito della detrazione.