Cedolare secca: il calo dell’inflazione rende più conveniente la tassa piatta sugli affitti

L’analisi di convenienza della cedolare secca deve necessariamente passare da calcoli che tengano conto dell’inflazione.

L’incremento del costo della vita comporta la necessità per il contribuente di valutare caso per caso se l’applicazione della tassa piatta sugli affitti risulti ancora vantaggiosa oppure se convenga, in alternativa, tornare all’ordinaria tassazione Irpef.

Il motivo è legato ad una delle condizioni dei contratti a cedolare secca, per i quali è prevista la rinuncia all’adeguamento del canone sulla base della variazione ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo.

Ad una tassazione ridotta, pari al 21 o al 10 per cento - oppure al 26 per cento per le locazioni brevi - corrisponde quindi l’impossibilità di rimodulare il canone d’affitto sulla base della variazione dell’indice FOI registrata nel corso dell’anno precedente a quello in cui si dovrebbe rivalutare.

Cedolare secca 2024, perché l’inflazione rende più o meno conveniente la tassa piatta sugli affitti

Il peso dell’inflazione si è fatto sentire in maniera particolare per chi è in affitto, considerando che l’importo del canone dovuto può essere soggetto ad adeguamento periodico sulla base dell’aumento dei prezzi al consumo calcolato dall’ISTAT.

L’adeguamento degli affitti riguarda i contratti che prevedano espressamente tale possibilità, e ammonta fino al 100 per cento della variazione registrata dall’ISTAT per quelli a canone libero, mentre non può superare il 75 per cento per i contratti a canone concordato.

Questa la regola generale che, però, lascia fuori i contratti d’affitto per i quali il locatore ha optato per il regime di tassazione a cedolare secca.

Il comma 11, articolo 3 del decreto legislativo n. 23/2011 prevede infatti che:

“Nel caso in cui il locatore opti per l’applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente.”

La cedolare secca blocca quindi l’adeguamento del canone all’inflazione.

L’aumento del costo della vita registrato negli ultimi due anni non avrà quindi ripercussioni sui contratti d’affitto assoggettati all’imposta sostitutiva del 21 o del 10 per cento.

Quali conseguenze sul fronte pratico per gli affittuari?

Bisognerà valutare caso per caso la convenienza della cedolare secca.

Cedolare secca 2024 senza adeguamento ISTAT: quanto perdono i contribuenti che affittano il proprio immobile con lo stop all’aumento del canone d’affitto

Proviamo a fare qualche esempio pratico per capire che impatto ha la variazione dell’indice dei prezzi al consumo registrato dall’ISTAT in materia di canoni d’affitto.

Considerando un parametro ipotetico, pari ad esempio all’8,1 per cento, su un canone di importo pari a 1.000 euro la rivalutazione monetaria è pari a 81 euro mensili, ossia 972 euro all’anno.

Questo l’importo al quale dovrebbe “rinunciare” chi sceglie di applicare la cedolare secca in luogo delle ordinarie aliquote IRPEF.

La convenienza del regime di tassazione sostitutivo di IRPEF, addizionali, imposte di bollo e di registro dovrà quindi essere valutata considerando il risparmio garantito dalla cedolare secca, rispetto all’incremento del canone d’affitto previsto in caso di tassazione ordinaria.

In linea di massima risulta quasi sempre più vantaggiosa l’applicazione della cedolare secca del 10 per cento, prevista tuttavia in pochi e specifici casi.

Più cautela, invece, se si applica la cedolare secca del 21 per cento e, in questo caso, per valutare se conviene o meno la tassazione sostitutiva sarà fondamentale valutare il proprio scaglione IRPEF e le eventuali deduzioni o detrazioni spettanti che riducono l’imposta dovuta.

Un calcolo da fare quindi caso per caso, valutando la propria situazione specifica.