Bonus ricostruzione e limite minimo di vendita, esclusi dal calcolo gli immobili non finiti

Bonus ricostruzione, per accedere all’agevolazione prevista dal Decreto Crescita è necessario superare o raggiungere almeno la vendita del 75 per cento del nuovo fabbricato entro i 10 anni: nel calcolo per il superamento della soglia minima, però, non possono essere inserite le cessioni di immobili non finiti.

Essendo ancora in costruzione, infatti, non possono aver conseguito le certificazioni energetiche richieste dalla norma. Lo chiarisce l’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello numero 305 del 29 aprile 2021.

Lo spunto per fare luce sulle regole che permettono alle imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici di versare l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna arriva, come di consueto, dall’analisi di un caso pratico.

Bonus ricostruzione e limite minimo di vendita, esclusi dal calcolo gli immobili non finiti

A rivolgersi all’Agenzia delle Entrate è un notaio che sta per predisporre gli atti di acquisto di alcuni fabbricati, uno dei quali verrà demolito ricostruito ed un altro verrà integralmente ristrutturato, per una società di capitali.

A lavori ultimati, le nuove unità immobiliari saranno nuovamente vendute, in alcuni casi anche in costruzione e quindi con categoria catastale F/3.

I dubbi posti all’Amministrazione finanziaria riguardano la possibilità di accedere al bonus ricostruzione introdotto dal Decreto Crescita che tra le diverse regole per l’accesso stabilisce la necessità di vendere almeno il 75 per cento del volume del nuovo fabbricato per poter beneficiare dell’agevolazione.

Con la risposta all’interpello numero 305 del 29 aprile 2021, arriva il veto dell’Agenzia delle Entrate: la vendita delle unità immobiliari ancora in corso di costruzione non soddisfa i requisiti previsti dalla norma, che tra le altre condizioni prevede il conseguimento di specifiche classi energetiche, e non possono essere considerate per il superamento del limite minimo di vendita del 75 per cento del fabbricato.

“Di conseguenza, qualora i medesimi atti dovessero superare il limite del 25%, si verificherà la condizione per la decadenza totale dall’agevolazione usufruita in sede di acquisto del fabbricato”.

Bonus ricostruzione, i requisiti: limite minimo di vendita e non solo

A sostegno della sua posizione, l’Agenzia delle Entrate riporta requisiti e condizioni previste dall’articolo 7 del Decreto Crescita che, rispettando alcune regole, permette di versare le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro.

Prima di tutto l’acquisto deve avere le caratteristiche che seguono:

• essere effettuato entro il 31 dicembre 2021;
• da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;
• deve avere come oggetto un intero fabbricato indipendentemente dalla natura dello stesso.

Le imprese, poi, entro 10 anni dalla data di acquisto devono mettere in atto le seguenti operazioni:

• demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche ovvero, interventi di “manutenzione straordinaria”, “interventi di restauro e risanamento conservativo” o “interventi di ristrutturazione edilizia” individuati dall’articolo 3, comma 1, lettere b), c) e d) del d.P.R. n. 380 del 2001;
• vendita delle unità immobiliari il cui volume complessivo superi il 75 per cento del volume dell’intero fabbricato.

Sia per la ricostruzione o che per la ristrutturazione edilizia, è necessario rispettare la normativa antisismica e conseguire una delle classi energetiche NZEB, Near Zero Energy Building, A o B.

Appare chiaro che per gli immobili venduti ancora in corso di costruzione è impossibile aver conseguito le certificazioni energetiche, requisito fondamentale per considerare le cessioni ai fini del raggiungimento del limite minimo di vendita.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 305 del 29 aprile 2021

Applicazione delle agevolazioni recate dall’articolo 7 del decreto legge n. 34 del 2019 nel caso che una società di capitali acquista alcuni fabbricati uno dei quali verrà demolito e ricostruito ed un altro verrà integralmente ristrutturato.