Agevolazione prima casa, acquisto entro un anno anche all’estero: istruzioni AdE

Agevolazione prima casa: in seguito alla vendita entro un anno, è possibile precedere all’acquisto di una seconda abitazione, in sostituzione, anche all’estero per conservare i benefici.

Ma è sempre necessario presentare un’adeguata documentazione, dimostrando di essere in possesso dei requisiti richiesti, per opporsi all’avviso di liquidazione per avvenuta decadenza.

Con la risposta all’interpello numero 65 del 20 febbraio 2020, l’Agenzia delle Entrate fornisce ai contribuenti le istruzioni da seguire per essere in regola.

Il bonus prima casa, nel caso di acquisto da privati, consiste nella possibilità di beneficiare di agevolazioni sul versamento delle imposte dovute:

• imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%);
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• imposta catastale fissa di 50 euro.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 65 del 20 febbraio 2020

Interpello Articolo 11, comma 1, lett. a), legge 27 luglio 2000, n. 212. Agevolazioni per l’acquisto della ’prima casa’ di abitazione disciplinate dalla Nota II-bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR.

Agevolazione prima casa, vendita e acquisto entro un anno all’estero: istruzioni AdE

Come di consueto, lo spunto per fare luce sulle modalità da seguire nell’ipotesi di acquisto di un’abitazione all’estero in sostituzione della prima casa arriva dall’analisi di un caso pratico.

Protagonista è un contribuente italiano residente in Svizzera che nel 2018 ha venduto un’abitazione acquistata con l’agevolazione prima casa.

La normativa prevedere che i benefici decadono nel caso in cui l’immobile per cui si è usufruito del bonus sia venduto prima dei cinque anni, mentre si conservano se entro un anno dalla vendita si acquista un’altra abitazione principale.

La situazione analizzata ha proprio queste caratteristiche: quando il contribuente decide di vendere la casa non sono ancora trascorsi i cinque anni, ma ha tutte le intenzioni di comprarne un’altra in Svizzera entro il termine di un anno.

L’acquisto di un immobile all’estero per conservare il bonus è una possibilità ammessa Nota II-bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, parte prima,
allegata al TUR, a patto che sussistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentano di verificare che effettivamente l’immobile acquistato sia adibito a dimora abituale.

Alla luce della situazione delineata, il contribuente si rivolge all’Agenzia delle Entrate per sapere come procedere per essere in regola.

È l’Amministrazione stessa che, disponendo di strumenti di cooperazione amministrativa con la Svizzera, effettua le verifiche necessarie o è l’acquirente che, nel caso in cui sia difficoltosa l’eventuale cooperazione con lo Stato svizzero, per autotutelarsi quando riceve l’avviso di liquidazione dell’imposta deve presentare all’Agenzia delle Entrate una copia del rogito notarile di acquisto in Svizzera dell’immobile e il certificato di residenza rilasciato dal Municipio svizzero che attesti la residenza nell’immobile acquistato?

Nella risposta all’interpello numero 65 del 20 febbraio 2020, l’Agenzia delle Entrate fornisce le istruzioni da seguire per essere in regola:

“L’istante è, in ogni caso, tenuto a fornire all’ufficio la documentazione comprovante il diritto a fruire dell’agevolazione in esame, ma che tale diritto deve poter essere verificabile da parte dell’Amministrazione finanziaria mediante gli “strumenti di cooperazione amministrativa” citati nella circolare 31/E del 2010.

A tal fine, si ritiene sufficiente il riscontro dell’esistenza di una base giuridica che consenta l’attivazione della cooperazione tra autorità competenti, posto che l’effettività dello scambio di informazioni in virtù di una Convenzione contro le doppie imposizioni pertiene alla sfera degli impegni internazionali assunti da ciascuno Stato contraente”.

L’esistenza di strumenti di cooperazione, in altre parole, è utile a mantenere i benefici ma non è sufficiente.

Agevolazione prima casa, vendita e acquisto entro un anno all’estero: sempre necessaria la documentazione

Nel fornire ulteriori istruzioni, l’Agenzia delle Entrate innanzi tutto riporta la regola prevista dalla Nota II-bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR:

“In caso di (...) trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte. (...) Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.

E ribadisce che per non perdere i benefici dell’agevolazione prima casa è possibile anche acquistare, entro un anno, un immobile da destinare ad abitazione principale anche all’estero, ma solo nel caso in cui ci siano strumenti di cooperazione amministrativa per verificare che l’immobile sia stato acquistato e adibito a dimora abituale.

Nel caso in cui esistano Convenzioni contro le doppie imposizioni è comunque necessario presentare la documentazione per provare il diritto a beneficiare del bonus prima casa.

La regolarità della posizione “potrà essere dimostrata dal contribuente istante in sede di contraddittorio con l’Ufficio accertatore che, comunque, dovrà notificare l’avviso di liquidazione per avvenuta decadenza dall’agevolazione prima casa”.

All’avviso, infatti, è possibile opporsi presentando i documenti all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate che valuterà la sussistenza o meno dei requisiti previsti per non decadere dal beneficio goduto dell’agevolazione prima casa.

Nell’esaminare la documentazione l’Ufficio eventualmente si servirà degli strumenti di cooperazione amministrativa in vigore con il paese interessato.