Risoluzione consensuale compravendita: l’imposta di registro si paga in modo proporzionale

Oggi facciamo il punto sulla corretta tassazione da applicare nel caso in cui i soggetti di una compravendita immobiliare intendano tornare indietro sui propri passi.

L’Amministrazione finanziaria in passato ha fornito molteplici chiarimenti sul mutuo dissenso, il negozio giuridico con cui le parti concludono volontariamente un nuovo contratto di natura solutoria e liberatoria.

L’Agenzia delle Entrate spiega qual è la corretta tassazione da applicare, quando cioè l’imposta deve essere versata in modo proporzionale e quando, invece, deve essere corrisposta per un importo fisso.

Risoluzione consensuale compravendita, l’imposta di registro si paga in modo proporzionale

Per esempio, la risoluzione numero 3/2022 dell’Agenzia delle Entrate ha ampiamento trattato il caso di risoluzione consensuale di un contratto di compravendita.

La risoluzione per mutuo consenso del contratto di compravendita immobiliare

Risoluzione Agenzia delle Entrate numero 3 del 18 gennaio 2022

Il documento di prassi fa il punto sulla corretta tassazione da applicare per quanto riguarda l’imposta di registro.

Nel caso in cui i soggetti decidano di fare un passo indietro sulla proprietà di un bene immobiliare, inserito in un contratto di mutuo consenso, si deve corrispondere l’imposta di registro in misura proporzionale prevista per i trasferimenti immobiliari.

La norma che deve essere applicata, infatti, è il comma 2 dell’articolo 28 del Dpr n. 131/1986 (Tur).

Il richiamo normativo prevede che, nel caso in cui la risoluzione dell’originario contratto sia realizzata attraverso un apposito negozio, si deve applicare la tassazione in misura proporzionale.

Il caso concreto preso in esame all’interno del documento di prassi è il seguente: una compravendita immobiliare in cui le parti hanno deciso il pagamento del saldo all’atto dell’erogazione del mutuo.

Tuttavia, la domanda di prestito è stata presentata all’INPS e l’istituto l’ha respinta in quanto l’atto era già stato stipulato.

Le due parti si sono quindi accordate per risolvere il contratto e ricominciare la procedura prevista per la richiesta di mutuo all’INPS.

Nel caso in esame non è prevista la restituzione delle somme versate.

Nel fornire chiarimenti, l’Agenzia delle Entrate richiama il quadro normativo in materia.

Il “mutuo consenso”, lo scioglimento consensuale del contratto, è uno degli eventi risolutivi del contratto stesso e rispecchia l’autonomia negoziale dei privati.

Nel caso di “mutuo dissenso”, le parti volontariamente concludono un nuovo contratto di natura solutoria e liberatoria con contenuto uguale e contrario a quello del contratto originario.

A spiegarlo è anche la sentenza della Cassazione numero 17503/2005.

Risoluzione consensuale compravendita: la corretta tassazione da applicare

Il documento di prassi spiega qual è la corretta tassazione da applicare, dopo aver richiamato il quadro normativo e le peculiarità di ciascuna situazione.

A stabilire l’importo da corrispondere è l’articolo 28 del Dpr n. 131/1986 (Tur).

La norma prevede quanto segue:

“Se è previsto un corrispettivo per la risoluzione, sul relativo ammontare si applica l’imposta proporzionale prevista dall’art. 6 o quella prevista dall’art. 9 della parte prima della tariffa.

In ogni altro caso l’imposta è dovuta per le prestazioni derivanti dalla risoluzione, considerando comunque, ai fini della determinazione dell’imposta proporzionale, l’eventuale corrispettivo della risoluzione come maggiorazione delle prestazioni stesse".

Il caso in esame rientra, quindi, nel comma 2 dell’articolo 28 e si deve pagare l’imposta di registro in misura proporzionale, secondo quanto previsto per le cessioni immobiliari dall’articolo 1 della tariffa, parte prima allegata al Tur.

Risoluzione consensuale compravendita: quando si paga l’imposta di registro in misura fissa

Diversamente dal caso in esame, l’Agenzia delle Entrate spiega anche in quali casi l’imposta deve essere corrisposta in misura fissa.

In merito, l’Agenzia delle Entrate richiama due sentenze della corte di Cassazione del 2018, la numero 5745 e la numero 24506.

A determinare l’importo dell’imposta di registro da versare, in misura fissa o proporzionale, è la presenza o l’assenza della clausola risolutiva espressa nell’accordo originario.

La sentenza numero 24506/2018 spiega infatti che:

“l’imposta si applica in misura fissa avendo il legislatore ritenuto eccessivo colpire la manifestazione di capacità contributiva espressa dal negozio risolutorio con una nuova imposta proporzionale in aggiunta a quella già applicata al contratto base.”

In tale ipotesi, secondo quanto chiarito dalla Cassazione, non rientra il caso del mutuo dissenso, per il quale si applica l’imposta in misura proporzionale.