Leasing immobiliare e rettifica detrazione IVA: i chiarimenti delle Entrate

Contratto di leasing immobiliare e rettifica della detrazione IVA: con la risposta all’interpello presentato da un contribuente pubblicata dall’Agenzia delle Entrate il 17 settembre 2018 vengono forniti chiarimenti sulle regole previste in caso di mutamento del regime fiscale e sul calcolo del termine decennale.

La richiesta di chiarimenti è stata presentata da una società che ha per oggetto sociale anche l’acquisto, mediante contratti di locazione finanziaria, di aree fabbricabili e terreno in genere nonché di fabbricati a diversa destinazione.

Nell’esercizio della propria attività d’impresa, la società ha stipulato due diversi contratti di leasing immobiliare e in ambedue i casi l’opzione per l’acquisto potrà essere esercitata il 13 agosto 2022. Per un terzo contratto stipulato successivamente l’opzione per l’acquisto potrà essere invece esercitata il 13 giugno 2031.

I canoni relativi ai contratti di locazione finanziaria sono stati assoggettati ad IVA ordinaria che la società ha successivamente portato in detrazione per intero.

Gli immobili in leasing sono stati successivamente concessi il locazione ad una società terza, prevedendo espressamente l’imponibilità dei relativi canoni.

A fronte di ciò, la domanda posta all’Agenzia delle Entrate con l’interpello in oggetto è se in caso di mutamento del regime fiscale relativo alle operazioni attive di locazione immobiliare, applicando la regola generale di esenzione prevista dall’articolo 10, comma 1, numero 8 del DPR 633/1972 sia necessario provvedere alla rettifica della detrazione IVA.

Contratto di leasing immobiliare e rettifica della detrazione IVA in caso di nuovo regime fiscale

L’Agenzia delle Entrate conferma la soluzione interpretativa prospettata dalla società istante: in caso di mutato regime fiscale delle operazioni realizzate a valle (da imponibili a esenti) non è necessario rettificare la detrazione dell’IVA assolta sui canoni di leasing.

A confermare la tesi della società è l’interpretazione dell’articolo 19 bis2, commi 2 e 8, del DPR n. 633/1972 fornita da due documenti di prassi pubblicati dall’Agenzia delle Entrate: la risoluzione n. 178/E del 9 luglio 2009.

Così come chiarito dall’Agenzia delle Entrate:

“alla lettura del combinato disposto dei commi 3 ed 8 dell’articolo 19-bis del d.P.R. n. 633 del 1972, emerge che il periodo decennale di sorveglianza per operare la rettifica della detrazione dell’IVA, per i fabbricati e per le porzioni di fabbricati, decorre dall’acquisto o dalla ultimazione degli stessi.”

La rettifica della detrazione IVA deve essere effettuata tenendo conto del momento di acquisto o acquisizione dei beni immobili da parte delle società scisse, e in tal senso non rilevano le modalità di acquisizione degli stessi.

Ancora, l’Agenzia delle Entrate in merito al quesito della società istante richiama a quanto previsto dalla circolare n. 26/E del 1° giugno 2016, nella quale è precisato che:

“in caso di assegnazione di immobili acquisiti mediante contratto di leasing per i quali sia stata esercitata l’opzione d’acquisto, ai fini del computo del periodo decennale di rettifica della detrazione occorre, di regola, fare riferimento alla data di esercizio del diritto di acquisto del bene da parte della società utilizzatrice. È da tale momento, infatti, che, a norma del suddetto art. 19-bis2, comma 8, del menzionato d.P.R. n. 633/1972, decorre il periodo decennale di “tutela fiscale”.”

Si allega di seguito la risposta n. 3 pubblicata dall’Agenzia delle Entrate il 17 settembre 2018:

Rettifica decennale della detrazione IVA contratti di leasing immobiliare

Risposta n. 3 all’interpello pubblicato dall’Agenzia delle Entrate il 17 settembre 2018

Periodo decennale rettifica detrazione IVA a partire dalla data di riscatto del bene in leasing

Come chiarito in precedenza richiamando alla circolare n. 26/E/2016, per il calcolo del dies a quo dal quale calcolare il periodo di sorveglianza decennale per la rettifica della detrazione IVA bisogna considerare la data di esercizio del diritto di acquisto del bene da parte della società utilizzatrice.

Particolare attenzione bisognerà prestare a determinate circostanze, ovvero sarà necessario valutare se i beni immobili possano considerarsi sostanzialmente acquistati prima della data di esercizio del diritto di acquisto in sede di riscatto finale.

Nel caso di beni in leasing, si tratta ad esempio dei casi in cui il maxi canone iniziale risulti di importo eccessivamente elevato rispetto all’importo totale della locazione finanziaria.