Ecobonus 110%, escluse le parti comuni in comproprietà: necessario il condominio

Ecobonus 110%, esclusi i lavori su parti comuni di edifici in comproprietà accatastati autonomamente: è necessario eseguire gli interventi su edifici costituiti in condominio. Altrimenti la maxi detrazione è inaccessibile anche per quanto riguarda le spese sulle singole unità immobiliari.

A stabilirlo è l’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello numero 329 del 10 settembre 2020. Il veto ad ampio raggio arriva in seguito all’analisi di un caso pratico.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 329 dell’11 settembre 2020

Articolo 11, comma 1, lettera a), legge 27 luglio 2000, n. 212. Articolo 119 del decreto Rilancio.

Ecobonus 110%, escluse le parti comuni in comproprietà: deve esserci il condominio

Protagonista è un contribuente comproprietario, con coniuge e figli minorenni, di diverse unità immobiliari accatastate in modo autonomo ma parte dello stesso edificio:

• tre appartamenti;
• un locale ad uso magazzino;
• un locale ad uso garage;
• un bene comune non censibile ad uso corte esterna e scala, senza rendita e consistenza.

Nelle singole unità ci sono parti comuni a tutte le unità immobiliari come, ad esempio, i locali per la lavanderia.

Descrivendo la composizione dell’edificio, il contribuente si rivolge all’Agenzia delle Entrate per verificare la possibilità di beneficiare dell’ecobonus del 110% introdotto dal Decreto Rilancio.

Con la risposta all’interpello numero 329 del 10 settembre 2020, arriva il veto dell’Agenzia delle Entrate:

“Nel caso di specie, pertanto, trattandosi di interventi su unità immobiliari distintamente accatastate, in comproprietà fra più soggetti, non sarà possibile beneficiare della detrazione del 110 per cento né con riferimento alle spese sostenute per interventi realizzati sulle parti a servizio comune delle predette unità immobiliari, né con riferimento alle spese sostenute per interventi effettuati sulle singole unità immobiliari in quanto non inserite in un condominio”.

Nel rispetto dei requisiti richiesti e procedendo con gli adempimenti previsti, il contribuente, però, può beneficiare delle di ecobonus e sismabonus regolati dagli articoli 14 e 16 del decreto legge numero 63 del 4 giugno 2013.

E sottolinea che, per le spese sostenute nel 2020 e 2021, pur non accedendo all’ecobonus e sismabonus del 110% prevista dal Decreto Rilancio può beneficiare delle stesse modalità di fruizione:

• detrazione diretta;
• sconto in fattura;
• cessione del credito ad altri soggetti, inclusi istituti di credito e intermediari finanziari.

Ecobonus 110% su parti comuni: via libera se c’è condominio, veto per io lavori su parti comuni in comprorietà

Nel motivare la sua risposta, l’Agenzia delle Entrate ribadisce che nel campo di applicazione del superbonus del 110% rientrano gli interventi effettuati dai condomìni, di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate sull’involucro dell’edificio, ma anche i lavori sulle parti comuni degli edifici stessi per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati e infine gli interventi antisismici.

Chiarimenti sull’applicazione del superbonus sono stati forniti già con la circolare numero 24 dell’8 agosto 2020, che ha sottolineato la volontà della norma di includere nel beneficio previsto i condomini e non tanto le parti comuni degli edifici.

L’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio, sottolinea il nuovo documento chiarificatore soffermandosi, poi, su definizione ed elementi caratterizzanti.

“Secondo una consolidata giurisprudenza, la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento, come chiarito dalla prassi in materia.”

Alcuni elementi specifici caratterizzano il condominio:

• si tratta di una forma di comunione in cui convivono proprietà individuale, dei singoli condòmini dell’appartamento o di altre unità immobiliari accatastate separatamente, e comproprietà sui beni comuni dell’immobile;
• è una comunione forzosa, non è possibile scioglierla, e i condomini non possono rinunciare al diritto delle cose comuni per sottrarsi al sostenimento delle spese;
• può svilupparsi sia in senso verticale che in senso orizzontale.

Alla luce degli elementi evidenziati, il caso analizzato non riguarda sicuramente un condominio e l’Agenzia delle Entrate sottolinea che ecobonus e sismabonus del 110% non si applicano agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari, accatastate in maniera distinta, di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti.